二手期房怎么交易

1、交易雙方建立信息溝通渠道，購(gòu)房者要了解住房的情況以及產(chǎn)權(quán)狀況，并且要求售房者出具合法的證件，包括住房的所有權(quán)證、身份證件及其它證件。

2、售房者的房子如果是合法的，那么可以上市交易。購(gòu)房者如果看中了房子應(yīng)該交納一定的購(gòu)房定金，交易雙方簽訂住房買賣合同。交易雙方經(jīng)過商議，對(duì)住房的坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、住房交付時(shí)間、住房交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，簽訂至少一式三份的住房買賣合同。

3、交易雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，并接受審查。提出申請(qǐng)后，相關(guān)部門便開始查驗(yàn)有關(guān)的證件并且審查房子的產(chǎn)權(quán)狀況，如果是符合上市條件的住房，會(huì)同意辦理過戶手續(xù)。但是一些沒有產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)且沒有得到其他產(chǎn)權(quán)共有人的書面同意的話，相關(guān)部門是拒絕申請(qǐng)，并禁止上市交易的。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門依據(jù)交易住房的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，買賣雙方便可以辦理立契手續(xù)。有的城市已取消了交易過程當(dāng)中的房地產(chǎn)賣契，也就是大家所說的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。不同的住房性質(zhì)需要繳納的稅費(fèi)也是不一樣的，要具體問題具體分析。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。買賣雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之后，需要將交易材料移送至發(fā)證部門，購(gòu)房者憑借領(lǐng)取住房所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申請(qǐng)領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證。

7、如果購(gòu)房者需要貸款，那么與售房者簽訂完合同后應(yīng)該與售房者一起到貸款的銀行辦理貸款手續(xù)。銀行會(huì)審核購(gòu)房者的資質(zhì)信用并且對(duì)住房進(jìn)行評(píng)估，才能確定出購(gòu)房者的貸款額度，最后批準(zhǔn)購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)。交易雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，購(gòu)房者領(lǐng)取住房所有權(quán)證后，銀行會(huì)將貸款一次性發(fā)放。

8、買方拿到產(chǎn)權(quán)證，付清房款，交易完成。

購(gòu)買期房的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、對(duì)樓盤戶型的情況難以把握

根據(jù)圖紙買房購(gòu)房者看到的大多是戶型的平面圖、整個(gè)樓盤的效果圖而不是實(shí)物，許多開發(fā)商將戶型平面圖做的簡(jiǎn)單而模糊，使得有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以準(zhǔn)確進(jìn)行判斷;而樓盤的效果圖則渲染得十分精美會(huì)造成對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)。如果在交房后與開發(fā)商宣傳的差距較大則會(huì)造成損失。

2、對(duì)于開發(fā)商的情況難以把握

如果開發(fā)商在建設(shè)過程當(dāng)中因?yàn)橘Y金不足使工程停頓;或因技術(shù)實(shí)力不足造成建設(shè)質(zhì)量的下降;以及在建設(shè)過程當(dāng)中擅自變更原來的設(shè)計(jì)或承諾尤其是對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更等情況，這些都會(huì)給消費(fèi)者造成巨大的損失。

3、市場(chǎng)的行情和價(jià)格難以預(yù)測(cè)

在購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂合同并付款后，因?yàn)槭袌?chǎng)因素的作用，房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。如果漲價(jià)則購(gòu)房者受益;如果跌價(jià)則購(gòu)房者會(huì)遭到損失。