南京養(yǎng)殖場(chǎng)整體資產(chǎn)評(píng)估、養(yǎng)殖場(chǎng)轉(zhuǎn)讓評(píng)估、養(yǎng)殖場(chǎng)征地拆遷評(píng)估

南京養(yǎng)殖場(chǎng)整體資產(chǎn)評(píng)估、養(yǎng)殖場(chǎng)轉(zhuǎn)讓評(píng)估、養(yǎng)殖場(chǎng)征地拆遷評(píng)估

養(yǎng)殖一般是指養(yǎng)雞，養(yǎng)牛，養(yǎng)羊，養(yǎng)豬等畜牧性質(zhì)的養(yǎng)殖，現(xiàn)實(shí)生活中非常多見。從2016年開始各地政府紛紛出臺(tái)禁養(yǎng)政策，這是響應(yīng)國務(wù)院“十三五”生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的號(hào)召本無可厚非，然而在執(zhí)行過程中很多養(yǎng)殖場(chǎng)都碰到了這樣的情況：拆遷補(bǔ)償談不妥，環(huán)保部門就會(huì)以養(yǎng)殖場(chǎng)所在地屬于“禁養(yǎng)區(qū)”要求停業(yè)整頓，或者以養(yǎng)殖場(chǎng)土地性質(zhì)違反法律規(guī)定認(rèn)定為違建，從而減少補(bǔ)償或不給補(bǔ)償。

這種做法顯然是不對(duì)的，《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》第二十五條規(guī)定：“因畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整以及劃定禁止養(yǎng)殖區(qū)域，或者因?qū)ξ廴緡?yán)重的畜禽養(yǎng)殖密集區(qū)域進(jìn)行綜合整治，確需關(guān)閉或者搬遷現(xiàn)有畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)所，致使畜禽養(yǎng)殖者遭受經(jīng)濟(jì)損失的，由縣級(jí)以上地方人民政府依法予以補(bǔ)償。”這就從法律上為補(bǔ)償提供了依據(jù)。

禁養(yǎng)區(qū)養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷關(guān)停是會(huì)給予一定補(bǔ)償?shù)?，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同。一般是由縣級(jí)人民政府出臺(tái)禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷工作方案，并明確補(bǔ)貼資金來源、拆遷主體、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)等具體事項(xiàng)。

至于補(bǔ)償項(xiàng)目，實(shí)踐中基本是按照一般的生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)進(jìn)行的，但養(yǎng)殖具有特殊性，一般都有如下方面的補(bǔ)償：
1、土地補(bǔ)償和附屬物補(bǔ)償

很多養(yǎng)殖戶飼養(yǎng)家畜家禽都是在自家承包的經(jīng)營地進(jìn)行的，屬于土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償，這一項(xiàng)按照《土地管理法》的規(guī)定補(bǔ)償就行，費(fèi)用一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍。附屬物包括養(yǎng)殖設(shè)施，養(yǎng)殖工具，用水用電環(huán)評(píng)處理設(shè)施等，按照重置費(fèi)計(jì)算。

2、養(yǎng)殖場(chǎng)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失，是指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。這一項(xiàng)彈性表較大，而且與一般性企業(yè)存在很大的差別。

因?yàn)轲B(yǎng)殖是有循環(huán)的，比方說三個(gè)月一個(gè)批次，拆遷打亂順序可能導(dǎo)致養(yǎng)殖場(chǎng)兩年之內(nèi)建不起來，這種情況下我們認(rèn)為按照每批次來計(jì)算養(yǎng)殖場(chǎng)的損失更加合理。這方面實(shí)踐中有成型的例子，比方說遼寧營口的一個(gè)養(yǎng)雞場(chǎng)的孵化基地，因拆遷導(dǎo)致其兩年不能完全恢復(fù)經(jīng)營生產(chǎn)，而且兩年之內(nèi)養(yǎng)殖家禽大概是三-四個(gè)批次，每個(gè)批次帶來的損失額度也是一定的，所以按照批次補(bǔ)償給養(yǎng)殖戶是合情合理的。

實(shí)踐中，各地對(duì)“禁養(yǎng)”關(guān)停養(yǎng)殖場(chǎng)應(yīng)當(dāng)給予的停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是不一致的，各個(gè)企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，而且養(yǎng)殖場(chǎng)在這一補(bǔ)償項(xiàng)目上又具有相當(dāng)?shù)奶厥庑?，所以值得養(yǎng)殖戶重點(diǎn)關(guān)注。

3、搬遷費(fèi)用、搬遷損失

搬遷費(fèi)除了將養(yǎng)殖場(chǎng)所內(nèi)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個(gè)地方搬遷到另一個(gè)地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型養(yǎng)殖企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

4、各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

其實(shí)，可以將“禁養(yǎng)”看作一種特殊的拆遷，政府為了早日完成禁養(yǎng)進(jìn)度，往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)養(yǎng)殖戶盡早簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)。各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目和地方政策制定的實(shí)施意見來決定。