住房拆遷評估三大方法 選對方法重要

隨著城市化進程的不斷加快，對城市土地的需求急劇增長。為滿足這一需求，住房拆遷現(xiàn)象越來越多，而伴隨著住房拆遷，住房評估標(biāo)準(zhǔn)逐漸被大家關(guān)注。

住房拆遷核心的問題就是住房拆遷補償問題，而在補償問題中首先就是拆遷補償價格的確定。本期億房小報告將以城市舊房拆遷評估價格形成為研究對象，探討如何確定合理的補償價格。

城市住房拆遷是指取得住房拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地面上的住房及其附屬物，并對被拆遷住房的人進行補償或安置的行為。而拆遷評估是指為確定被拆遷住房貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷住房的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行評估。

拆遷住房價格評估三大方法：成本法價格低，市場法靠譜。

1、市場比較法

就是根據(jù)被拆遷住房的基本情況（主要包括住房的使用面積、區(qū)位、用途、住房質(zhì)量等），參考相近的住房市場成交價格，推算出一個價格區(qū)間，對不同情況給予被償。

2、成本法

根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

3、收益法

指住房人擁有的住房權(quán)，在現(xiàn)在和未來可能為其帶來的利益。

無論何種類型的評估，均要求對被拆遷住房項目進行評細(xì)的實地勘察，依據(jù)所掌握的資料，分析擬定拆遷對象的特色，針對不同類型、不同用途、不同區(qū)位的住房，分別選用相應(yīng)的評4、估方法。

從某種意義上講，收益法測算出的價值傾向于高買價，屬于理論價格；成本法測算出的價值傾向于低賣價；市場比較法測算出的價值傾向于市場價格。

市場對土地的需求強度決定了土地價格的升幅，并與住房本身的價格變化共同決定了住房的市場價格，也決定了住房的補償額度。影響住房的評估價格有拆遷住房的自身因素和外部因素，其中自身因素又包括住房的區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三類。（本文將只對拆遷住房的自身因素進行分析）

由于土地位置的固定性，使土地的經(jīng)濟意義具有區(qū)域性特征。土地價格變動受不同用途以及道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度和繁華度等因素影響，其價格的上漲幅度也不盡相同。

住房拆遷評估方法多種多樣，在住房評估過程當(dāng)中要采取準(zhǔn)確的方法才能避免吃虧。