買房應(yīng)注意的十大問題

1、看清合同主體

有些時候，樓盤的開發(fā)商和投資商不是同一個公司，買房我們簽訂合同的對象是開發(fā)商。有時代表開發(fā)商簽約的人并不是法人代表，也可能是開發(fā)商委托的代理公司。

所以我們在簽約前，需要了解代表開發(fā)商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”，否則，這個人的簽字無效。同時要注意合同上的公章，這樣可以避免開發(fā)商推卸責(zé)任。

2、看合同中的土地性質(zhì)

買房簽合同時一定看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年。目前法律只規(guī)定了住宅到期自動續(xù)期，非住宅一般應(yīng)是繳費(fèi)續(xù)期。規(guī)劃用途也請注意，如果是商業(yè)、工業(yè)用地請多留心，因?yàn)檫@還關(guān)系到以后水電氣等費(fèi)用的繳納價格。

3、車庫、車位的約定

看房時，有些開發(fā)商的銷售人員為了讓購房者簽訂購房合同，往往會承諾贈送或可低價購買車庫、車位，對于這些口頭承諾在簽訂的合同中有該承諾內(nèi)容?？陬^承諾在法律上是很難被認(rèn)可的。車庫、車位一定要實(shí)際勘察，不可聽信開發(fā)商的花言巧語。另要注意的是人防車位是不可辦證的。

4、住房面積的約定

在購房合同領(lǐng)域約定優(yōu)先，別看最高法關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題解釋明確規(guī)定了高于3%的面積可以免費(fèi)得，面積少于3%開發(fā)商應(yīng)雙倍賠償。這條規(guī)定適用的前提條件是購房合同中對面積沒有約定或約定不明。如果在購房合同中有約定，那么只能按合同約定執(zhí)行。因此可以在合同中約定高于多少面積不再付費(fèi)，少于多少面積可以解除合同并可要求賠償開發(fā)商賠償不高于已付購房款一倍的損失。

5、貸款問題

如果購房者不可確定自己能否貸款，可先到銀行查詢個人征信。購房合同的一般約定都是在購房者不可辦理貸款時需一次性全額付清房款，否則視為違約。因此，在購房合同中可以約定在己方不可貸款時，己方可以解除合同，出賣人應(yīng)返還定金。

6、逾期交房和辦證問題

一般來說，購房合同中都有交房日期和辦證日期，但往往會缺少開發(fā)商乙方的違約責(zé)任。逾期交房和逾期辦證應(yīng)分別約定開發(fā)商的違約責(zé)任。當(dāng)逾期交房時，開發(fā)商并不可主張免除因逾期交房而造成逾期辦證的違約責(zé)任。

7、交房問題

購房合同中的交房條件、時間應(yīng)要明確。在交房問題上，必須注意不可允許單體驗(yàn)收即可交房，因?yàn)橛袝r候單體驗(yàn)收后，小區(qū)卻仍處在建設(shè)之中。交房時間涉及開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，也涉及到購買住房的風(fēng)險轉(zhuǎn)移問題。

8、小區(qū)公共區(qū)域和設(shè)施的約定

購房合同中的公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)有明確規(guī)定，約定不明很可能開發(fā)商就會賣掉。小區(qū)業(yè)主對小區(qū)公共區(qū)域有哪些權(quán)利或優(yōu)待應(yīng)注意審查。設(shè)施最常見也最容易出問題的就是寬帶、電視，幾大運(yùn)營商為了搶占市場，會與有的開發(fā)商達(dá)成一定協(xié)議，該小區(qū)接受某運(yùn)營商的服務(wù)。致使購房業(yè)主不可自主挑選。

9、看清處理結(jié)果

購房合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

10、看清補(bǔ)充協(xié)議

對于開發(fā)商出具的補(bǔ)充合同，主要目的在于，表明由于某些特定原因造成不可按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量偏差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是開發(fā)商為了保護(hù)自己，在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。