房地產(chǎn)契稅計稅依據(jù)是什么

契稅，是指對契約征收的稅，屬于財產(chǎn)轉移稅，由財產(chǎn)承受人繳納。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權轉移，如國有土地使用權出讓或轉讓，住房所有權轉移，應該稱為土地、住房權屬轉移，如住房買賣、贈送、交換等。除了買賣、贈送、交換外，住房所有權轉移的方式還有很多種。其中，有兩種普遍的住房權屬轉移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或住房權屬; 或預購期房、預付款項集資建房，只要擁有住房所有權，就等同于住房買賣。

契稅是一種重要的地方稅種，在土地、住房交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權屬轉移，都要依法納稅。目前，契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢。

各類土地、住房權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。

契稅的計稅依據(jù)，歸結起來有4種：

一、是按成交價格計算。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、住房買賣。

二、是根據(jù)市場價格計算。土地、住房價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、住房贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或住房原值。

三、是依據(jù)土地、住房交換差價定稅。隨著二手房市場興起，住房交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。