北京買二手房要注意哪些問題

1、住房產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些住房有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂住房買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對住房享有較完整的權(quán)利。還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個住房的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說如果還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

3、各項面積是否準確。建筑面積、使用面積和套內(nèi)面積都是應(yīng)該咨詢清楚的，產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積，與套內(nèi)面積是完全不同的概念。最常用最保險的辦法是自帶卷尺測量一下住房內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積。

4、交易住房是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不可及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為大部分國家包括我國均認可"買賣不破租賃"，也就是說住房買賣合同不可對抗先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

5、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該住房在5到10年左右要面臨拆遷，或者住房附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為購房者在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。

6、住房年齡是否過老。二手房買賣過程當(dāng)中，大多數(shù)房主都說不清真實的房齡，一些中介機構(gòu)為了促成交易會對房齡做不真實的承諾或回避房齡問題。如果要通過銀行按揭貸款購買住房，“房齡”在30年以上的房子銀行幾乎不放貸，因此房齡是影響住房交易成功的重要因素。

7、合同約定是否明確。二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、住房價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。同時保證產(chǎn)權(quán)順利過戶，必須要經(jīng)當(dāng)?shù)刈》客恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程。

二手房的優(yōu)點

1、價格相對一手房一般比較低，很多人買二手房就是圖二手房比市面上的一手房要便宜。

2、現(xiàn)房現(xiàn)證，能買到的二手房基本都是有房產(chǎn)證(不動產(chǎn)權(quán)證)的現(xiàn)房，可以避免期房帶來的不可辦證或者不可及時交付的風(fēng)險。

3、二手房帶裝修，很多二手房是送家具的，可以拎包入住或者簡單裝修就可以入住，比一手毛坯房要簡便很多。

4、二手房周邊環(huán)境基本穩(wěn)定，配套設(shè)施相對完善，所見即所得。

5、很多城市二手房的可挑選余地更多。一手房新房源相對少，而二手房基本上涵蓋各個小區(qū)。

6、一手房一般在郊區(qū)或者城市邊緣，二手房基數(shù)大，可以涵蓋市中心和城市周邊各個路段。