新手購房須知 新手購房注意事項

在買房時，有時候看到一些專業(yè)的術(shù)語，如：住宅的層高、凈高、建筑面積、使用面積，公攤等，您對這些術(shù)語是否都了解呢？購房應(yīng)注意的事情不少，不但要清晰自己的買房目標(biāo)，積累購房資金，還得對選房的相關(guān)常識進行了解，具體購房應(yīng)注意的事情有哪些?為了幫助用戶對購房須知有進一步的了解，下面對新手購房須知做了個詳細的介紹，如果你家正面臨住房挑選的話，不妨進來了解下吧！

一、 購買商品房的一般步驟是哪些？

(1)確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司。

房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書”。“五證”即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！皟蓵奔矗骸蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》。關(guān)鍵是檢驗有無《商品房銷售證》。預(yù)售時應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢驗有無《商品房預(yù)售許可證》。 發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項：一是開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；三是項目開發(fā)進度和竣工交付運行時間；四是項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；五是商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；六是預(yù)售商品房的價格和付款方法；七是商品房預(yù)售的專用賬戶；八是物業(yè)管理事項；九是法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

(2)簽訂認(rèn)購書。在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購房者會到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房者，并應(yīng)實事求是地介紹項目的進展情況。購房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購書中應(yīng)約定簽訂正式購房合同時，因條款達不成一致意見，賣方應(yīng)退回定金。

(3)簽訂合同。購房者在售樓處簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個購房人花巨資購買房產(chǎn)，都要對契約的每一條進行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理條例》和《商品房買賣合同示范文本》，對示范文本的補充部分要格外重視。

(4)辦理人住。在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無誤后再簽收住房交接驗收單。同時安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款。所以人住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費用。需特別強調(diào)的是，簽收住房后，視為購房人接受住房，在開發(fā)商未取得竣工驗收或住房質(zhì)量有問題時，均可拒絕簽收。

(5)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。發(fā)展商最后要積極配合業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)最終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

二、挑選住房時看哪些證件？

近年來，房地產(chǎn)項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選住房時要特別關(guān)注的。這“五證”包括：(1)規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； (2)國土部門的《國有土地使用權(quán)證》，(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開發(fā)商已交納了土地出讓金擁有產(chǎn)權(quán)保障)，(4)建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》，(5)國土部門的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。 在這“五證”中最重要的是《國有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。它表明所售住房是合法項目，同時購買期房時還要考查開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金是否已達到工程建設(shè)總投資的25%以上，其施工進度和竣工交付時間是否已確定。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應(yīng)重點審查下列文件：(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；(2)《國有土地使用權(quán)證》；(3)繳納地價款的有關(guān)憑證。 需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積、土地用途、出讓地價款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費)的數(shù)額及繳納情況、投資開發(fā)的期限、土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：(1)正式的《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時加蓋人民政府公章和住房土地行政主管部門的公章。 (2)土地證不得擅自涂改。 (3)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

三、售樓現(xiàn)場需公證哪些內(nèi)容？

1、經(jīng)批準(zhǔn)的項目規(guī)劃總平面圖。2、預(yù)售商品房：《商品房預(yù)售許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件附圖、《建筑工程施工許可證》、已備案的商品房預(yù)售方案；現(xiàn)售商品房：《商品房現(xiàn)售備案證明》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件附圖等。3、房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案情況。4、經(jīng)物價部門備案的普通商品住房價格，已批售每套普通商品住房銷售價格。5、建筑節(jié)能信息。6、已批售房源及可售房源信息。7、前期物業(yè)管理信息；公共配套設(shè)施和物業(yè)管理用房情況。8、法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)該公示的其他相關(guān)證件、資料。

四、怎樣細看《商品房銷售(預(yù)售)許可證》？

商品房的形象進度達到一定程度時，方可辦理預(yù)售許可證。七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》包括下列內(nèi)容：預(yù)售許可證編號、發(fā)展商名稱、項目名稱、項目坐落地點、棟數(shù)、批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積（其中包含的各類建筑面積）、發(fā)證機關(guān)、用途附注內(nèi)容等。開發(fā)商拿出該證時要仔細看清每個欄目和內(nèi)容是否確實無誤。 (1)看發(fā)展商名稱(售房單位)這個欄目時，主要是摸清現(xiàn)在接觸的售樓機構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門，另一類是開發(fā)商委托的房地產(chǎn)中介公司。如果是后者最好能提供開發(fā)商的委托書以證明，其合法身份。(2)項目名稱這個欄目在開發(fā)的過程當(dāng)中會有很多名字，置業(yè)者就有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。(3)用途這個欄目實際決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看，決定了項目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限等。從消費者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍。一般為商業(yè)、住宅、公寓等。(4)銷售范圍是最核心的問題。一個項目的《銷售許可證》既可以按樓發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。同一項目的不同樓辦證雖有先后之別，但有些發(fā)展商因為急于收回樓款，往往會用一期的預(yù)售證冒充二期的預(yù)售證。有些項目申報時有發(fā)展商自用房或合作方分成房，只能另行辦理補地價等手續(xù)后才能進入市場，而不可以商品房預(yù)售。因此，要搞清項目的建筑面積與預(yù)售批準(zhǔn)的銷售面積是否一致。此外，發(fā)證機關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機構(gòu)。

五、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？

商品房預(yù)售需具備以下條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照：②按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書：③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)：④已確定施工進度和竣工交付運行時間；⑤高層、小高層建筑，主體工程須建到地面二層以上，多層建筑，主體工程形象進度須達到±0；⑥已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

六、怎樣簽訂認(rèn)購書？

買房前先簽認(rèn)購書并交納定金是現(xiàn)在售樓過程當(dāng)中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購書約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。搞清認(rèn)購書及其定金的法律作用是避免糾紛的第一步。我國相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式合同前，必須簽認(rèn)購書。一般來說買賣雙方所簽訂的認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：(1)賣方。即發(fā)展商名稱、地址、電話、銷售代理方名稱、地址、電話、認(rèn)購方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話。 (2)認(rèn)購物業(yè)。 (3)房價、戶型、面積、單位價格(幣種)、總價。 (4)付款方式。一次付款、分期付款、按揭付款。 (5)認(rèn)購條件。簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意的事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。

七、預(yù)售合同和現(xiàn)售合同有何區(qū)別？

在銷售尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時，使用預(yù)售合同。當(dāng)銷售已經(jīng)竣工驗收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時，使用現(xiàn)售合同。

八、簽購房合同易忽視哪些問題？

(1)合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細則。(2)有沒有對附屬配套設(shè)施的有效制約條款。(3)合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。(4)有關(guān)住房面積方面的條款。(5)關(guān)于價格、收費、付款額方面的條款。(6)在合同中有關(guān)住房質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。

九、簽合同時要注意哪些細節(jié)問題？

(1)購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免與國家的政策法規(guī)相沖突，文字表述要清晰、準(zhǔn)確，簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣方)不可是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位。簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。 (2)合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時一定要具體、明確，住房的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。 (3)住房的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。(4)其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體地加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，并對住房的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的質(zhì)保期給予明確規(guī)定。(5)違約責(zé)任的約定一定要雙方對等，否則吃虧的還是消費者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：(1)購房者不按期交款；(2)開發(fā)商不按期交房；(3)面積變動高于約定幅度；(4)住房裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、質(zhì)保不到位；(5)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不可按期辦理；(6)公共設(shè)施不到位；(7)宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。

十、購房時交定金要注意哪些問題？

根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預(yù)訂書》等對雙方均有約束力?！辟彿空吆炗啞蹲》空J(rèn)購書》與簽訂正式合同同樣須謹(jǐn)慎。(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)?！额A(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《住房認(rèn)購書》條款較簡單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況來規(guī)避法律，購房者不可忽視這一點。 (2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對雙方達成一致的基本內(nèi)容尤其是達成意向的住房位置、面積、單價、總價、交付時間、生效條件等必須有明確的約定。(3)內(nèi)容合法。形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達成定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。如果購房者對某套房確實很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂住房預(yù)、銷售合同。這樣購房者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同內(nèi)容進行平等商議。如果實在要簽住房認(rèn)購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規(guī)定。消費者在訂立定金條款時，應(yīng)當(dāng)把握這樣5個問題：(1)定金條款并不具有強制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款。(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效。(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不可適用定金的罰則。(5)謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房常識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費者違約。(6)定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)。如果收取訂金的一方不可履行約定則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不可要求雙倍返還。

十一、如何查詢所購買的物業(yè)是否取得預(yù)售許可證？

(1) 網(wǎng)站查詢。如訪問南通市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（www.ntfdc.net）可以了解房地產(chǎn)項目是否已領(lǐng)取預(yù)售許可證

(2)直接向所購物業(yè)所在地的房管部門了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況。(3)要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤都可以放心購買。對于某些分期開發(fā)建設(shè)的樓盤，住房主管部門會根據(jù)工程建設(shè)的具體情況，分期發(fā)放預(yù)售許可證。同時亦有些預(yù)售許可證只對某一棟綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售。

十二、怎樣準(zhǔn)確認(rèn)識預(yù)售合同中發(fā)展商制定的格式文本？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定：格式條款是指格式條款的提供方(以下簡稱提供方)為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未與對方商議的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款具有下列情形的，或者提供格式條款一方免除責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人的利益。(3)以合法形式掩蓋非法目的。 (4)損害社會公共利益。(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。(6)造成對方人身傷害而免除其責(zé)任的。(7)因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失而免除責(zé)任的。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

十三、開發(fā)商不讓簽補充條款怎么辦？

商品房買賣合同應(yīng)是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對于開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發(fā)的住房。但因為有些購房者在交納定金時，未與開發(fā)商在認(rèn)購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不可達成一致時，購房者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補充條款時，購房者往往比較被動。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商商議修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認(rèn)購書中與開發(fā)商做出上述約定。

十四、怎樣購房洽談？

購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰會獲勝。由于每個人的個性不同，語言表達和社會經(jīng)驗的差異，所以洽談的方式也不盡相同。購房者必須牢記以下幾點：(1)多聽、多看、多提問。到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進行洽談，多看模型、樣板房、說明書，充分了解產(chǎn)品。洽談時要多提問(可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容)，售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時，要緊迫不舍，不要輕易放過。 (2)沉默是金。有經(jīng)驗的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼后加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較被動。所以購房者在洽談時要盡量保持沉默，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，這樣可以始終處于比較有利的位置。 (3)敢于說“不”。優(yōu)秀的銷售人員往往會提出挑選性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學(xué)會說“不”。 (4)分頭出擊?；鹆刹?，遇到比較滿意的住房，除了購房者自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但需分別前往洽談。購房者和家人在不同時間分別和不同的銷售人員談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價格成交。 (5)避免因小失大。如果購房者的洽談過分順利時，就要冷靜地想想為什么。如銷售員很爽快地答應(yīng)了自己的折扣要求，要想一下他是否還有更低的底價沒有透露?還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。 (6)不要輕信漲價。目前流行的銷售技巧中，漲價成了促使顧客盡快成交的手段之一。首先，購房者要看一下是否真漲；其次要看一下漲多少。有些發(fā)展商明著漲價，其實暗中放折扣。 (7)不要沖動搶購。購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購，當(dāng)購房現(xiàn)場出現(xiàn)搶購現(xiàn)象時，購房者尤其要冷靜，要以自己為中心，不要輕信搶購，多坐一會，看個究竟。 (8)不要怕欠人情。有時購房者會因為銷售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了人情，而在談判中不斷讓步。其實顧客才永遠是上帝。 (9)搜集信息、廣泛聯(lián)絡(luò)。前面提起過售樓人員向買方出示客戶來訪記錄，購房意向書等，說明多少人來看樓，多少人有購房意向，公開掛出售樓成績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金即將成交。購房者應(yīng)設(shè)法取得聯(lián)系，了解過去的成交價或意向定價與住房情況，與自己意欲購買的住房進行比較。如有可能則與他們結(jié)成同盟，共同向賣方施壓。 (10)注意服飾行頭。房產(chǎn)營銷人員對每一位客戶的服飾舉止都十分注意，因為服飾反映出人的性格、身份和地位、收入水平。購房者上門談判時乘坐的交通工具與服飾具有同樣的功效。駕駛自備轎車與騎自行車給營銷人員的印象是不會相同的。 (11)時間挑選有差別。在上午還是下午、正常上班時間還是雙休日談判，效果也有差別。一大早就上門，說明買方的誠意，但也暴露出急切的心理。一般第一次正式談判不要安排在上午，因為上午售樓人員精力充沛，期望也高，不容易遷就買方。在雙休日、節(jié)假日也不要進行關(guān)鍵場次的談判，這個時候賣方?jīng)Q策人物可能不在場，賣方不會在拍板人不在時做出最大的讓步。另外，在銷售高峰時最好不要進行實質(zhì)性的談判。這時售樓人員心氣很高，不會作太大的讓步，除非是削價清盤。

十五、如何挑選合適的房地產(chǎn)中介機構(gòu)？

（一）查驗中介機構(gòu)的資質(zhì)

首先，看房產(chǎn)中介公司是否有明確的公司名稱、長期經(jīng)營的固定場所。自2010年7月1日以來，南通市房地產(chǎn)中介服務(wù)協(xié)會對全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行登記備案管理。在挑選二手房中介服務(wù)之前，應(yīng)通過實地查看，核對中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照等方面，多層次、多角度的詢問中介機構(gòu)的成立情況和經(jīng)營情況，查看其是否屬于已經(jīng)備案的中介機構(gòu)。市民在買賣住房挑選房產(chǎn)中介機構(gòu)時，為避免遇到吃差價、亂收定金的黑中介，可先查驗一下該機構(gòu)在房管部門的備案證書。

其次，看房產(chǎn)中介公司營業(yè)執(zhí)照確定的注冊資金。現(xiàn)行的中介公司注冊資金大多為人民幣壹拾萬元整，但隨著住房價格的不斷上漲，壹拾萬以下的住房已經(jīng)絕無僅有。在整個交易過程當(dāng)中,雙方都希望通過第三方來維護自身的合法權(quán)益，當(dāng)住房交易款項大于中介公司的注冊資金時，就會產(chǎn)生房產(chǎn)中介公司卷逃資金等一系列問題。解決這類問題，最好的方式就是中介公司的風(fēng)險承受能力即該公司的注冊資金能大于該住房的總價或該中介公司為品牌公司，擁有良好的誠信，一旦發(fā)生糾紛，能得到妥善解決。因此，建議市民能挑選一些注冊資金較多、規(guī)模較大、具有較高品牌信譽且操作規(guī)范的房產(chǎn)中介公司。

（二）查驗中介服務(wù)人員的資格

在簽訂中介服務(wù)合同（俗稱“居間”合同）前，應(yīng)當(dāng)向中介機構(gòu)了解提供執(zhí)行業(yè)務(wù)服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是否已取得經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書，核對姓名、注冊號，并詢問是否與房產(chǎn)交易另一方當(dāng)事人有利害關(guān)系。

十六、通過中介應(yīng)獲取哪些房產(chǎn)相關(guān)信息？

（一）了解住房的實物現(xiàn)狀

1、住房建筑狀況。核實住房坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等的情況。

2、住房小區(qū)狀況。購房人除需要了解住房的建筑狀況，還應(yīng)就住房的周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化等情況及有無噪音、電梯、保安、物業(yè)管理等情況進行詳細的了解。還應(yīng)看市政規(guī)劃是否影響小區(qū)的環(huán)境。這包括了解所購住房在5到10年左右是否面臨拆遷，或者住房附近是否要建高層住宅，將會影響采光、價格等因素，可能會使交易雙方產(chǎn)生糾紛。

(二)了解住房的權(quán)屬情況

1、核實當(dāng)事人身份。進行交易前，認(rèn)真核實相關(guān)信息，注意查看房產(chǎn)證原件、身份證、結(jié)婚證等證件。

應(yīng)就房產(chǎn)證真?zhèn)蔚拇_認(rèn)到住房產(chǎn)權(quán)登記部門核實。同時，核對證載信息是否與登記簿記載的信息一致。在交易過程當(dāng)中，雙方一定要見面，相互了解真實意愿和價格信息，如屬委托交易，則必須提供經(jīng)公證的委托書。在此過程當(dāng)中，不僅要核實交易雙方的身份，還應(yīng)確定出售的房產(chǎn)是否為多人共有。如果該房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)由其夫妻雙方一起簽署居間合同及二手房買賣合同。如果還有其他共有人，應(yīng)當(dāng)所有的共有人共同簽訂居間合同及住房買賣合同。

2、了解所購住房是否屬于房改房

根據(jù)南通市規(guī)定，房改房在上市以后，需按照經(jīng)房產(chǎn)登記部門測繪后的住房建筑面積頒發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證，繳納一半交易費。在購買二手房時，如果不先核查是否為房改房，在交易過程當(dāng)中如果面積發(fā)生了變化，買賣雙方很可能因此而產(chǎn)生糾紛。為避免上述事件的發(fā)生，購房人應(yīng)在中介機構(gòu)簽訂購房合同之前，確定所購住房是否為房改房。若是房改房，應(yīng)對面積變化事宜進行商議，達成一致意見后再行簽訂合同

3、查看住房是否已出租

對于帶租約的二手房買賣合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)在二手房買賣合同中明確約定對于租約如何處理，以及辦理住房交接手續(xù)的具體形式、時間。

4、明確是否有配套車庫。

住房所有權(quán)證上是否記載車庫的信息，如果有車庫而產(chǎn)權(quán)證上未注明信息，也就意味著該車庫無法辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。面對這一情況，購買車庫應(yīng)謹(jǐn)慎。如果賣方可以提供從開發(fā)商處購買該車庫時的正規(guī)發(fā)票，可要求購房人先行登記產(chǎn)權(quán)，再進行過戶登記。

十七、交易過程當(dāng)中應(yīng)注意哪些事項？

（一）合同的簽訂過程當(dāng)中的注意事項

1、購買二手房簽訂合同時，一定要仔細查看合同內(nèi)容。如果合同內(nèi)容模糊、條款概念存在爭議，特別是費用的分擔(dān)問題含糊不清時，不要盲目簽訂合同。合同中關(guān)于繳收房款、住房交付使用日期、免責(zé)條款、違約責(zé)任等方面的條款，都應(yīng)要求中介公司把內(nèi)容寫清楚，避免產(chǎn)生歧義。

2、各項約定應(yīng)以合同的書面形式訂立。應(yīng)將各項“口頭”承諾寫進合同：經(jīng)紀(jì)人及賣方承諾的相關(guān)事項均應(yīng)要求在合同中寫明。經(jīng)紀(jì)人承諾協(xié)助辦理交易過戶手續(xù)、按揭手續(xù)的，應(yīng)要求在合同中寫明辦理手續(xù)所需時間

3、合同中需約定經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（即中介費）、支付時間以及定金的收取及違約事項的約定。

（二）中介費用計算時的注意事項

首先，要弄清中介費用如何收取。要了解中介費用的收費標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費是房地產(chǎn)交易市場重要的經(jīng)營性服務(wù)收費。中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)本著合理、公開、誠實信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同，依據(jù)國家計委和建設(shè)部規(guī)定的收費辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)，由中介服務(wù)機構(gòu)與委托方商議確定中介服務(wù)費。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或交繳費用的地點的醒目位置公布其收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在接受當(dāng)事人委托時應(yīng)當(dāng)主動向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價格及服務(wù)內(nèi)容等情況。住房買賣代理收費按成交價格總額的0.5%-2.5%計收。實行獨家代理的，收費標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)商議，可適當(dāng)提高但最高不高于成交價格的3%。在交易過程當(dāng)中，往往中介服務(wù)費用是交易雙方與中介機構(gòu)經(jīng)辦人員商議確定。如果是定額收取，在簽訂合同時要說明中介費用的具體數(shù)額。若按照房價比例收取，要事先考慮住房價格如果發(fā)生變動會對中介費用產(chǎn)生多大的影響。

其次，要清楚中介費用由誰負擔(dān)。如果買方負擔(dān)，那么在計算房價時就需要考慮中介費用是否包含的問題。

第三，要考慮在二手房交易無法進行的情況下，中介費的具體金額以及如何承擔(dān)的問題。

（三）各項稅費確定的注意事項

1、確定住房取得時間

根據(jù)國家規(guī)定，住房購買取得時間是否滿5年，所需繳納稅收有很大差異。取得時間的計算一般是根據(jù)房產(chǎn)證上載明的時間起開始計算，但也有例外。比如，該房產(chǎn)是繼承取得的，就需要看上一手買賣時取得的房產(chǎn)時間。類似情況還有離婚分割、住房變更登記、更正登記等情況，都需要中介或出賣方先行告知。

2、確定房產(chǎn)交易價格。

房產(chǎn)交易中心提供格式化的買賣合同，以此合同辦理登記才有效，而實際上，買賣雙方在中介機構(gòu)已經(jīng)簽訂了關(guān)于房價與相關(guān)費用如何繳納的合同，在辦理登記手續(xù)時，中介機構(gòu)往往會讓交易雙方在辦理登記的合同中將房產(chǎn)交易價格填低，而此時在稅務(wù)部門較低的合同價格可能會無法通過，最終按評估價繳稅。稅收的變化往往是買賣雙方產(chǎn)生糾紛重要因素。因此，在簽訂兩種合同時，要將房產(chǎn)交易價格填寫一致，避免糾紛的同時，也保證了按照法律規(guī)定繳納稅款這一公民應(yīng)盡義務(wù)的完成。

（四）給付定金的注意事項

交易過程當(dāng)中應(yīng)慎重給付定金，并要求房地產(chǎn)中介公司開具書面票據(jù)作為憑證。定金應(yīng)直接交給中介公司，并要求開具加蓋該公司財務(wù)專用章的有效票據(jù)，并妥善保存否則。同時，要區(qū)分定金和訂金在法律上的區(qū)別。定金是具有擔(dān)保性質(zhì)的，而訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)。

十八、交易過程當(dāng)中如何避免糾紛？

（一）、如何避免買方賣雙方的糾紛

采取按揭方式購買二手住房的購房者，應(yīng)在自己能力范圍內(nèi)挑選合適的住房，了解自身經(jīng)濟狀況、還款能力及銀行提供按揭的條件，慎重購房。要防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險：如欲購買的住房申請銀行貸款達不到預(yù)期金額，或銀行拒絕貸款，可能造成購房失敗的，可要求中介公司在合同中注明免責(zé)并退回所交款項。以此來避免發(fā)生因貸款延誤，或出現(xiàn)無法辦理貸款時的矛盾。

（二）、如何避免與房產(chǎn)中介機構(gòu)的糾紛

為減少糾紛的發(fā)生，應(yīng)做到不與經(jīng)紀(jì)人私下交易。不通過房地產(chǎn)中介公司就與經(jīng)紀(jì)人私下成交的，往往會造成交易過戶、交樓等手續(xù)沒人跟進，或經(jīng)紀(jì)人拿了錢就失蹤等情況產(chǎn)生，造成損失。信守承諾，依法履行合同，不擅自違約。不得與經(jīng)紀(jì)人串通，損害房地產(chǎn)中介公司或另一方當(dāng)事人的利益。針對經(jīng)紀(jì)人所提出的規(guī)避稅費等辦理登記手續(xù)過程當(dāng)中的不合規(guī)建議，要能明辨是非，否則極有可能成為詐騙共犯。

（三）出現(xiàn)糾紛時如何解決

買賣雙方應(yīng)該將相關(guān)的合同、票據(jù)原件妥善保管，在雙方無法達成一致意見的情況下，可以以此為證，并通過裁決、訴訟等合法的方式解決出現(xiàn)的矛盾糾紛。

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