離婚1年內(nèi)算二套房!沒想到北京這次來真的了

3月24日人民銀行營管部會同銀監(jiān)會北京銀監(jiān)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京住房公積金管理共同發(fā)布《關(guān)于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知》(下稱《通知》)。

《通知》明確，對北京離婚一年內(nèi)的貸款人實施差別化住房信貸政策，于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

央行在公告中指出，據(jù)有關(guān)方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調(diào)控政策效果，也容易產(chǎn)生財產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問題，增加商業(yè)銀行住房信貸風險。

解讀：不要再浪費購房資格假離婚了

因為本來就有房，或者本來就有購房貸款記錄的朋友，在前些天的政策調(diào)控之下，已經(jīng)算是二套房，所以影響不大。所以本次調(diào)控主要影響了兩波目前還無房且無貸款記錄的朋友。

一類是有購房資格，但還未使用，打算“假結(jié)婚”借給別人使用，鉆國家政策的空子，賺一筆的朋友。

原本你可以“假結(jié)婚”借給沒有購房資格卻有錢買房的朋友買房，等買完房再“假離婚”將房子給對方。北京“認房不認貸”時，這一辦法完全可能，“認房又認貸”之后，需要對方全款買房才可以保證購房資格不受影響，現(xiàn)在這個政策一出，即使對方全款買房，你名下無房，也沒有貸款記錄，離婚一年內(nèi)自己想買房也不可再享受首套首付優(yōu)惠了。

另一類是夫妻兩人都有購房資格，想通過“假離婚”享受兩次首套優(yōu)惠的朋友。

夫妻兩人都有購房資格，一起買房以家庭為單位，首套首付35%，二套首付60%，但是如果“假離婚”之后各自買房再復婚，按照原來的政策，兩個人都可以享受首套首付優(yōu)惠。如今政策已變，“假離婚”只能適得其反，因為兩個人都屬于離婚一年內(nèi)的狀況，將都不可享受首套首付優(yōu)惠。

我們來看一下通知全文：

中國人民銀行營業(yè)管理部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會 北京住房公積金管理 關(guān)于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知

各有關(guān)單位：

2016年以來，北京市銀行個人住房貸款快速增長，各商業(yè)銀行在拓展房貸業(yè)務的過程當中累積了一定風險。為進一步落實四部門《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（京建法〔2017〕3號），防范住房信貸業(yè)務操作風險、信用風險、合規(guī)風險等，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、嚴格落實各項房地產(chǎn)信貸調(diào)控措施

各商業(yè)銀行要堅決落實關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”總體要求，繼續(xù)從嚴控制個人購房貸款增量，嚴格落實差別化的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策，好北京市房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部將適時會同相關(guān)部門對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策落實情況進行定期檢驗和不定期抽查，對存在違法違規(guī)行為的機構(gòu)進行嚴肅問責。

二、對離婚一年內(nèi)的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險

據(jù)有關(guān)方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調(diào)控政策效果，也容易產(chǎn)生財產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問題，增加商業(yè)銀行住房信貸風險。因此，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

三、認真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄，嚴格執(zhí)行首套房貸認定標準

各商業(yè)銀行在審核住房信貸業(yè)務過程當中要嚴格按照規(guī)定查詢北京住房交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫。在公積金貸款數(shù)據(jù)接入征信系統(tǒng)前，各商業(yè)銀行定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金，由公積金查詢查證后統(tǒng)一將公積金貸款記錄反饋給各商業(yè)銀行。對于經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，已確認購房家庭有商業(yè)性住房貸款記錄的，可不再查詢公積金貸款記錄，按照二套房貸政策執(zhí)行。各商業(yè)銀行對于購房家庭住房記錄、商業(yè)性住房貸款記錄、公積金貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

四、嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加”金融產(chǎn)品用于購房首付款

各商業(yè)銀行要根據(jù)“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調(diào)查，認真核查購房人首付款資金來源，對使用“”等金融產(chǎn)品加的客戶，應拒絕發(fā)放貸款。同時，各商業(yè)銀行應加強及其他無抵押款的管理，嚴禁以、個人經(jīng)營性貸款等名義貸出資金用于支付購房首付。

五、嚴格審核借款人還款能力，防范投機購房帶來的信貸風險

各商業(yè)銀行要嚴格落實月供收入比（不高于50%）等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，商業(yè)銀行應進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執(zhí)行。

六、合理評估住房價值，增強住房信貸風險的識別和防范能力

各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)真實價值的評估，要提高對房產(chǎn)價值真實客觀的判斷和評估能力，要依據(jù)住房的合理評估價值進行放貸。商業(yè)銀行與房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)合作進行評估的，要加強對合作方的約束和考核，避免道德風險。

七、加強對支行網(wǎng)點的業(yè)務指導和管理，嚴格落實差別化住房信貸政策

各商業(yè)銀行要加強對支行網(wǎng)點個人住房貸款業(yè)務的管理和指導，督促支行網(wǎng)點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求。對支行網(wǎng)點違反相關(guān)規(guī)定的，要及時糾正、嚴肅處理。

八、規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)與商業(yè)銀行業(yè)務合作，建立商業(yè)銀行合作中介機構(gòu)退出機制

各房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供、尾款貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務。對于經(jīng)有關(guān)部門查實存在違法違規(guī)問題的中介機構(gòu)，各商業(yè)銀行應立即中止與其業(yè)務合作。

本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。

后，我們再來回顧一下近期北京的調(diào)控政策：

3月17日

市住建委等部門發(fā)文開啟新一輪限購，明確實施“認房又認貸”模式，并將二套房首付比例提升至60%（普通自住房）和80%（非普通自住房）。

3月21日

市住建委等部門發(fā)文明確，在不動產(chǎn)登記時，應將具有院落居民通行、應急救援功能的部位標注為“通道”，這意味著“過道的房”將成為歷史。

3月22日

市發(fā)改委發(fā)文提醒商品房經(jīng)營者在交易場所醒目位置明碼標價，不得在標價之外加價出售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

市地稅局等部門發(fā)文對非京籍家庭在京購房條件做出細化，將原有“連續(xù)五年繳納個人所得稅”調(diào)整為“連續(xù)60個月繳納個人所得稅”。

3月24日

央行等部門發(fā)文對北京離婚一年內(nèi)的貸款人實施差別化住房信貸政策，于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。