購買法拍房的弊端是什么

1、產權不明。法拍房的弊端之一就是產權不明。在競拍前一定要了解該住房有沒有債務問題、有沒有多次抵押等。在競拍的時候法院是不會明確告訴購買者住房的背景和被強制拍賣的具體原因的。

2、住房瑕疵。在對住房進行拍賣時，通常只對瑕疵進行簡單描述，而對住房存在的其它問題或暫時不可顯現的質量問題基本都不會注明。

3、費用不明確。由于法拍房不會公布拍房以前的交易情況和住房的性質，如繼承性質的住房、商業(yè)性質的住房等，有的住房過廣涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分準備。還有可能原業(yè)主拖欠物業(yè)費、水電氣費等，這些都需要買受人承擔原業(yè)主所拖欠的的費用。

4、有租賃無法入住。一開始沒有租賃的法拍房，到過戶時突然冒出拿著10年、20年租賃合同的業(yè)主不肯騰房?；蛘哔I受方所拍的住房里面有老人小孩也賴著不搬出去，那剛需買家在這種情況下是無法入住的。當然購買者也不要指望執(zhí)行法院幫自己騰空住房。

法拍房拍賣的具體流程

1、確定評估價。法拍房的評估價是拍賣前的流程，一般由評估機構進行估價，且法院向執(zhí)行雙方當事人送達最后的評估報告。如果當事人對結果有異議，可申請復議，法院再要求評估機構復議。

2、商議是否強制拍賣。法院商議雙方當事人，按評估價將被執(zhí)行人財產抵債給申請執(zhí)行人。如果準許，被執(zhí)行人自行變賣，應給其10日以內的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產予以解除查封，確保申請人的合法權益得以實現。

3、定好拍賣機構。商議確定強制拍賣后，法院會挑選拍賣機構執(zhí)行拍賣事宜，統(tǒng)一由法院技術處委托的規(guī)定辦理。法院首先采取當事人主義，雙方不可達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。當然，現在線上拍賣是趨勢，占了絕大部分，網拍的話，法院找的是線上拍賣平臺。

4、標物的展示。接到法院的委托后，拍賣機構授權發(fā)布法院出具的拍賣公告，以及展示拍賣標的相關信息，以后協(xié)助后續(xù)拍賣流程。線上拍賣的話，公告和相關信息都會實時發(fā)布。

5、拍賣保留價。拍賣前，法院會以評估價為基礎，確定拍賣的保留價（拍賣成交的最低限價）并告知拍賣機構。另外，標的起拍價一般會低于市場價10%-30%。一般來說，拍賣保留價應等于或低于評估價，不可超出評估價。如一拍沒有人報名參拍，法院會根據市場情況，再重新確定拍賣的保留價。拍賣次數分為一拍，二拍，變賣。

6、競價拍賣。線上拍賣，繳納保證的買家，直接在網絡上進行在線競價，競價成功后，可在線查詢成交確認書，然后繳納尾款給法院的銀行賬號，完成法拍房的購買行為。

7、拍賣結案。法院依法審查拍賣結果，如果發(fā)現拍賣機構與競買人之間，或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效。若審查未發(fā)現上述情形，則應確認拍賣結果。法院出具相關資料，買家進行接下來的過戶，交付和騰房工作。