二手房買賣物業(yè)交割流程

1、騰空住房

這是肯定需要的，賣方不騰空住房的話，新的業(yè)主就無法入住新房了。一般來說，在物業(yè)交割之前，購房者應通知業(yè)主將騰空的住房出售，有些購房者可能會買到有租客的二手房，因此，如果是有承租人的，那么在進行物業(yè)交割時，承租人應到場，并商議變更租賃合同。

2、確認前業(yè)主戶口遷出

關于這一點，千萬就不要隨便相信原來業(yè)主說辭，有些業(yè)主說遷出，但實際上還沒遷，建議購房者帶著不動產(chǎn)權證和賣主的戶口簿到當?shù)嘏沙鏊鶓艨诳坪藢崙艨诓臼欠褚寻岢?。如果真的發(fā)現(xiàn)未遷出的，那么可留存一筆交割保障金，等確認戶口遷出后再把剩余款項交給出售業(yè)主。

3、清點設施和清點欠費

在進行物業(yè)交割的時候，也一定要清點設施和欠費。由于二手房一般由業(yè)主裝修使用，裝修和部分設備在銷售時通常作為禮品贈送，因此，在簽訂房地產(chǎn)銷售合同時，應寫明設施設備的品牌、型號和正常使用情況，并按合同約定進行清點。

在實際生活中，這些設施和家電家具一般會分別有：空調(diào)、吸油煙機、熱水器、燈具。結算和安排原住房所發(fā)生的水、電、氣、有線電視、暖氣、物業(yè)、維修基金等費用的轉(zhuǎn)移，買賣雙方必須在物業(yè)交接單上簽字備案，買方需要向原業(yè)主索要各項費用交齊的票據(jù)。

4、交接鑰匙

當以上的這些事項都檢驗并做好了，那么此時需要做的就是交接鑰匙了。向出售業(yè)主領取各個鑰匙，記住了，不僅是索求大門的鑰匙，還要將房間門的鑰匙以及其它門的鑰匙拿回來，一般有房門鑰匙、水門鑰匙、電門鑰匙、門禁卡、信箱鑰匙等，并進行入戶門門鎖的更換。

5、確認無誤，結清尾款

在上面一系列流程做完之后，剩下就沒有什么事情了，就只是等待新業(yè)主搬家入住了，不過，在新業(yè)主搬家入住之前，還是得結清房子的尾款，然后就沒事了。

二手房買賣物業(yè)交割要注意什么

1、住房附屬設備需要驗收

買家在交房時都會對住房附屬設備進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收。一般合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌等賣家不可違約。

2、費用需要結清

買家在收房時需檢驗賣家是否已經(jīng)結清住房的各項服務費用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡、物業(yè)管理費等。而賣家需確認已將各項費用都結清了，雙方才可辦理相關的過戶手續(xù)，否則，買家將有承擔不必要費用的風險。

3、戶口必須遷出

二手房買賣，除住房交接和權利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此，買家在住房交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

4、收樓證明需要準備齊全

買家收房時要檢驗驗住房交付使用的各種證件是否準備齊全，對于一些收房費用，也必須清晰地知道賣家是否曾繳交過，以免造成自己的損失。另外，水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡、物業(yè)管理費等過戶的單據(jù)也應備齊全，以免將來不可享受相關服務。

5、簽署住房交接書

收了鑰匙并結清尾款之后，千萬不要忘記一個步驟，那就是簽署《住房交接書》。賣家將符合買賣合同約定的住房交付給買家，交房的時間點也就是簽署《住房交接書》的時間點，如果忽視了，將來可能會影響到雙方對違約責任的承擔。