容積率影響土地計(jì)稅面積？這是真的嗎？

近，有購(gòu)房者咨詢有關(guān)容積率的問(wèn)題，容積率究竟是想說(shuō)明什么？也有人說(shuō)容積率會(huì)影響土地計(jì)稅面積，這是真的嗎？

首先，什么是容積率？

容積率系指一定地塊內(nèi),地面上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商。其中，地面上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地面上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營(yíng)性面積的,其經(jīng)營(yíng)面積不納人計(jì)算容積率的建筑面積。比如，在1萬(wàn)平方米的土地面上，有1.5萬(wàn)平方米的建筑面積，其容積率為1.5。

不同的建筑形態(tài)，容積率的標(biāo)準(zhǔn)不同。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不高于5，多層住宅應(yīng)不高于3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是項(xiàng)目都能做得到。

容積率如何計(jì)算？

容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。計(jì)算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。

比如，A、B兩公司分別取得一塊宗地，其中，A公司宗地面積為30000平方米，全部地價(jià)為3000萬(wàn)元。該宗土地面上的住房的總建筑面積為12000平方米；B公司宗地面積為20000平方米，全部地價(jià)為2000萬(wàn)元。該宗土地面上的住房的總建筑面積為15000平方米。

則A公司的宗地容積率為12000÷30000＝0.4，B公司的宗地容積率為15000÷20000＝0.75。

容積率究竟影響了什么？

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在住房中占的比例，容積率越低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居民的舒適度越高。

不僅如此，宗地容積率的高低還決定著計(jì)稅面積的大小。根據(jù)財(cái)稅號(hào)文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對(duì)宗地容積率大于0.5的，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，即將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。

據(jù)此，上例中A公司應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)＝土地單價(jià)×房產(chǎn)建筑面積×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（萬(wàn)元）；B公司應(yīng)按整宗土地面積的總地價(jià)2000萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，如能確定總的宗地容積率，對(duì)需征房產(chǎn)稅的完工建筑，應(yīng)按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)；如不可確定總的宗地容積率，則應(yīng)分期計(jì)算容積率，分別確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

作為購(gòu)房者實(shí)際選房時(shí)如何挑選呢？

容積率過(guò)大意味著在相同自然面積內(nèi)建筑面積過(guò)多，也就是建筑密度較大，這就會(huì)造成小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃差、綠地少、道路窄，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)人口密度較大、空氣質(zhì)量不佳、噪音較多的問(wèn)題。而且建筑密度大、人口密度大、道路通道窄更會(huì)造成安全防護(hù)難度的增加，不利于緊急情況下人員疏散。

對(duì)于不同類型的產(chǎn)品，合理容積率的標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。一般來(lái)說(shuō)，總在19層以上的高層建筑，容積率在2.4到4之間為比較理想的；總在12至18層的高層，容積率在1.8至2.5之間都是可以接受的；總為7至11層的小高層建筑，容積率一般為1.5至2.0,；而總層數(shù)為6層或6層以下的多層產(chǎn)品，容積率一般在0.8至1.2之間；至于聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅，容積率則要控制在0.2至0.7之間的范圍內(nèi)。

消費(fèi)者在購(gòu)買樓房時(shí)一定要留意所購(gòu)建筑的容積率。一般置業(yè)顧問(wèn)介紹的容積率都是小區(qū)的容積率，這個(gè)數(shù)值代表了小區(qū)整體面積和不同建筑建筑面積的比值，也就是說(shuō)，這個(gè)數(shù)值里面混雜了多層、洋房、別墅、高層等建筑類型的容積率，這樣計(jì)算是不準(zhǔn)確的。所以，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)一定要問(wèn)清楚自己購(gòu)買區(qū)域的容積率，保證自己的合法權(quán)益不受侵害。