遇到住房征收評估要注意什么

1、住房面積及宅基地面積認定不準確問題。

一般應以產(chǎn)權證書上記載面積為準。

2、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低問題。

《北京市宅基地住房拆遷補償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價= (當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-住房重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機構對當?shù)仄胀ㄗ≌笇r的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權益。

3、評估方法錯誤問題。

《城市住房拆遷估價指導意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類住房的房地產(chǎn)市場價格。第十四條規(guī)定：拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷住房的房地產(chǎn)狀況進行。

評估機構不采用市場價法評估，造成評估價嚴重偏低。

4、評估機構的挑選違法。

依據(jù)《城市住房拆遷估價指導意見》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規(guī)定。

5、未經(jīng)實地查勘程序。

根據(jù)《城市住房拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷住房進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷住房外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對住房進行實地查勘，拍攝反映被拆遷住房外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認可。

6、未依法委托專家評估。

《城市住房拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條第1款第4項規(guī)定：當事人對評估結果有異議，且未經(jīng)住房所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，住房拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據(jù)。實踐中，住房拆遷管理部門作出裁決往往未經(jīng)鑒定程序。

7、評估機構沒有給付完整的估價報告。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價報告應做到下列幾點：1全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內(nèi)容和附件資料應齊全，配套;第八節(jié)第二條規(guī)定：估價報告應包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件; 6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。

8、不依法出具分戶評估報告問題。法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

9、不依法對被拆遷住房的裝修進行評估。法律明確規(guī)定對被拆遷住房的裝修價值賠償應商議，商議不成應另行評估。實踐中拆遷人卻未進行裝修的另行評估嚴重違法。

10、拆遷評估報告未依法送達問題。

法律規(guī)定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。