預售登記備案能查封嗎

預售登記備案能查封，這不是建立在買受人對住房所有權的基礎上。司法查封是當事人借助公權力保全債權的手段，具有法律公示和對抗效力，對住房過戶的履行構(gòu)成障礙。被執(zhí)行人將在需要登記的全部財產(chǎn)出售給第三人，第三人已支付部分或者全部價款并實際擁有該財產(chǎn)，但尚未辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，第三人沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。商品房預售合同的登記備案制度只是行政管理，的一種手段而不是物權登記。買受人享有的權利仍然是一種合同債權。是否辦理商品房預售合同登記，不可確定預售合同是否具有法律效力。

住房登記備案的法律效力

1、商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質(zhì)的期待權，而且我國相關法律法規(guī)只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規(guī)定的。

2、商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的住房所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權的登記。