二手房如何交易流程

1、挑選房源

房源的挑選一般有兩種，一是互聯(lián)網(wǎng)平臺尋找合適的房源，可聯(lián)系到的不僅有中介還可以直接聯(lián)系到賣方。二是挑選靠譜的中介，中介公司擁有大量的房源，可以根據(jù)你的需求幫助你篩選出適合你需求的。

如果買二手房交易需要中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務情況要先問清。

2、實地看房

實地看房不僅要注意住房戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，還需要留意水電布局、下水道等隱藏工程。

除此之外，住房周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪音、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等也需要重點觀察了解。

3、查看住房產(chǎn)權(quán)

首先，賣方需要提供住房的房產(chǎn)證、土地證或者不動產(chǎn)證。警惕沒有房產(chǎn)證的二手房，正常的銀行貸款，房產(chǎn)證上會注明;注意排除其他方式的抵押或者轉(zhuǎn)賣。

其次，要核對賣方身份證，查看其是否為住房所有人。有些住房有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。

最后，去房管局核實賣方提供的證件是否真實有效。避免買到房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房、單位住房等與政策、法律沖突的住房。

4、簽訂合同

如果買方同意購買住房，買賣雙方則可以簽訂買賣合同。合同需明確交房的時間和條件、物業(yè)費、水電費、過戶時間和過戶費用誰承擔等交房細節(jié)。

交易方式一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。如果按揭，則需要去銀行辦理按揭，這里會涉及到住房評估。評估費一般是千分五開始算，過百萬遞減。如果是商貸，可以自己找評估公司，評估費還可以進一步下降。

5、繳稅過戶

買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出過戶申請，并按規(guī)定繳納契稅、個稅、增值稅等稅費。

6、領(lǐng)取房產(chǎn)證

買賣雙方在房地產(chǎn)管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門。

二手房交易時要注意什么?

1.中介公司

如果買二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務情況要先問清。還要和中介談好，中介費的付款時間，付款后記得要發(fā)票。

2.住房情況

(1)建筑情況

如住房戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

(2)周邊狀況

如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪音、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。

(3)物業(yè)費用

水費、電費、煤氣費、電話、寬帶、有線電視等，以及物業(yè)相關(guān)費用。

(4)戶口

有時候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發(fā)生糾紛。

3.住房產(chǎn)權(quán)

(1)房產(chǎn)證

沒有房產(chǎn)證的住房，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。

(2)房主

賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。有些住房有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。

(3)住房債權(quán)

有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應該都有注明，看清楚。

(4)其他

看住房是否帶有租約，近期是否會拆遷等。

4.簽合同

(1)合同的建立

房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達成最后的同一。

(2)付房款

一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實力挑選。

(3)交房細節(jié)

交房的時間和條件;物業(yè)費、水電費等;過戶的時間和費用(增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等);上證的人數(shù);戶口遷出。

(4)違約責任

合同上的時間必須都是精確的日期，每項主要義務都要有——對應的違約責任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。