住宅小區(qū)容積率如何計(jì)算

一、凈容積率的計(jì)算

1、已有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)按控制性詳細(xì)規(guī)劃核定的凈容積率執(zhí)行。

2、尚無經(jīng)批準(zhǔn)的控制詳細(xì)規(guī)劃，且小于等于3萬平方米的建筑基地，在核定凈容積率時，首先應(yīng)根據(jù)本規(guī)定所述建筑基地劃分的規(guī)定，細(xì)分建筑基地；再根據(jù)《技術(shù)規(guī)定》表二規(guī)定的指標(biāo)，經(jīng)按《技術(shù)規(guī)定》表三的折減率折減后，核定凈容積率。

3、審核建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時，商住綜合樓建設(shè)項(xiàng)目中，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成后的容積率，不得大于所在建筑基地核定的綜合凈容積率。

二、核定建筑面積的計(jì)算

核定建筑面積計(jì)算公式為：核定建筑面積=建筑基地面積×凈容積率。

三、可建建筑面積的計(jì)算

1、可建建筑面積計(jì)算公式為：可建建筑面積=核定建筑面積+獎勵建筑面積+不計(jì)入容積率計(jì)算的其它建筑面積。

2、獎勵建筑面積按以下規(guī)則計(jì)算：

（1）實(shí)施綠地獎勵面積：由開發(fā)單位實(shí)施的沿城市道路設(shè)置的公共綠地，該公共綠地面積的50%乘以凈容積率的值，計(jì)為實(shí)施綠地獎勵面積，但增加的建筑面積不得高于核定建筑面積的20%。

（2）實(shí)施道路獎勵面積：中心城范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷并無償提供作城市道路用地的，該段道路用地面積的50%乘以凈容積率的值，計(jì)為實(shí)施道路獎勵面積，但增加的建筑面積不得高于核定建筑面積的20%。

（3）同時實(shí)施綠地和道路的，獎勵面積的二項(xiàng)累計(jì)總和不得高于核定建筑面積的20%。

3、建筑基地內(nèi)的以下建筑面積，不計(jì)入該基地核定建筑面積，但須計(jì)入可建建筑面積：

（1）高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備層，可不計(jì)核定建筑面積；對設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當(dāng)放寬。

（2）地下室的建筑面積不計(jì)；半地下室在室外地面以上部分的高度不高于1米的不計(jì)。

半地下室在室外地面以上部分的高度高于1米的，按下式折算建筑面積：A’=KA

式中：A’―折算的建筑面積，K―半地下室地面以上的高度與其層高之比，A―半地下室建筑面積。

（3）屋頂層建筑面積不高于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1/8的部分可不計(jì)入核定建筑面積。

（4）高、多層住宅建筑底層設(shè)架空層用作通道、停車、綠化布置、或居民休閑設(shè)施等公共用途的，可不計(jì)入建筑面積。

（5）市政設(shè)施用地選址確有困難的，可在建筑基地內(nèi)，設(shè)置為地區(qū)服務(wù)的市政公用設(shè)施（如變電站、電話局等）。設(shè)置在擬建建筑物內(nèi)的，在計(jì)算容積率時，可不計(jì)該設(shè)施的建筑面積；單獨(dú)設(shè)置的，在計(jì)算容積率時，可不計(jì)該設(shè)施的建筑面積和占地面積，但在計(jì)算建筑密度時，必須計(jì)入該設(shè)施占地面積。

4、已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或已簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的建設(shè)基地，如因規(guī)劃道路紅線調(diào)整造成建設(shè)基地面積縮小的，其已批準(zhǔn)的核定建筑面積允許不變。

根據(jù)法律里面對于住宅小區(qū)容積率計(jì)算的明確規(guī)定，你會算了嗎？