你的中介費都買了些啥?買房中介有哪些義務?

隨著市場越來越走向一個存量房的時代，對很多第一次購房就打算買二手房的人來說，買房中介顯得尤為重要。

但是大家也知道，市場上從來不缺乏購房者與中介的糾紛，掏了大筆的中介費，后得到的服務離自己期待的相差太遠也是常有的事。

那么對于房產(chǎn)中介而言，哪些是他們應該提供的服務？你的中介費到底買到了一些什么？

義務一：權籍調(diào)查

向房地產(chǎn)交易調(diào)查、征詢所交易住房權利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄；調(diào)查、征詢涉及權利人的處分要求和條件；核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等。

義務二：住房使用狀況調(diào)查

收集、調(diào)查、征詢住房座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺點、住房內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復，設備轉(zhuǎn)讓價格及有關費用的結清情況等；向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。

義務三：市場行情調(diào)查

收集、調(diào)查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結算、住房戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關政策變動的影響等；進行各種形式的信息發(fā)布活動等。

義務四：確定成交意向，訂立交易合同

陪同雙方當事人實地踏勘住房、設備、環(huán)境；約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認定權籍資料、確定當事人身份等；為成交雙方挑選合同文本，進行簽約指導、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。

義務五：辦理產(chǎn)權過戶

雙方當事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、住房入住手續(xù)。

這里要注意，多數(shù)房產(chǎn)中介提供的居間合同中都約定委托人應當在簽訂正式買賣合同之日支付住房中介費，但有時簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續(xù)履行下去，因此中介并不會完成以上第四項服務內(nèi)容，在這種情況下，中介不僅不可索要報酬而且應當退還部分中介費，而且委托人也不可要求賠償。

后我們來回顧一下《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理條例》中所規(guī)定的房產(chǎn)中介的七大義務：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人要過“國考”。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，原則上每年舉行一次。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理實行全國統(tǒng)一大綱，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試的制度，每年的考試次數(shù)根據(jù)行業(yè)發(fā)展需要確定。

2、個人不得辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

《規(guī)定》第14條指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一承接，服務報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構名義承攬業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務和收取費用。第23條還規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務和收取費用的，由主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。

3、必須公示相關信息。

《辦法》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構應當在其經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容：(一)營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;(二)服務項目、內(nèi)容、標準;(三)業(yè)務流程;(四)收費項目、依據(jù)、標準;(五)交易資金方式;(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;(七)政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同、住房買賣合同、住房租賃合同示范文本;(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

4、必須履行告知義務。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和住房買賣合同或者住房租賃合同的相關內(nèi)容，并書面告知下列事項：(一)是否與委托住房有利害關系;(二)應當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;(三)委托住房的市場參考價格;(四)住房交易的一般程序及可能存在的風險;(五)住房交易涉及的稅費;(六)經(jīng)紀服務的內(nèi)容及完成標準;(七)經(jīng)紀服務收費標準和支付時間;(八)其他需要告知的事項。

5、嚴禁簽訂陰陽合同。

《辦法》第25條第(五)項規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得為交易當事人規(guī)避住房交易稅費等非法目的，就同一住房簽訂不同交易價款的合同提供便利，即嚴禁簽訂陰陽合同。否則，將由主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

6、規(guī)范經(jīng)紀人服務合同。

地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，應當包含房地產(chǎn)經(jīng)紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況等五項內(nèi)容。

7、實行明碼標價。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目、服務內(nèi)容、收費標準以及相關房地產(chǎn)價格和信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐;一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。