用房子抵押貸款還不上怎么辦

1、借款人如果在一段時(shí)間內(nèi)，比如有些銀行規(guī)定的連續(xù)3個(gè)月無法按期還款或累計(jì)6個(gè)月無法按期還款，銀行會(huì)發(fā)《催款通知書》，如果還不還款，銀行有權(quán)通過訴訟程序，對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行處置，可以將房產(chǎn)拍賣用以償還貸款。

2、如果買房人因特殊原因，暫時(shí)無法按時(shí)還貸，可以通過商議與銀行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，調(diào)整每月還款額或者延長(zhǎng)還貸期限。房產(chǎn)抵押后，債權(quán)人對(duì)抵押物有優(yōu)先受償權(quán)。即到期后，債務(wù)人不可還債的，債權(quán)人可以對(duì)抵押物進(jìn)行變價(jià)，拍賣，或折價(jià)處理，就所得錢款優(yōu)先受償。不足部分仍由債務(wù)人負(fù)擔(dān)，多余部分交還抵押人。

住房抵押貸款還款方式

1、一次還本付息法

講解：現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)，那么還款方式為到期一次還本付息，即前期的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息綜合。計(jì)算公式如下：

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率(%)](貸款期為一年)；

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)；

其中：月利率=年利率÷12；

如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額為：

10000元×[1+(4.05%÷12月)×7月]=10236.3元。

2、等額本息還款法

講解：個(gè)人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計(jì)算公式如下：每月等額還本付息額=貸款本金×計(jì)算公式；

其中：還款期數(shù)=貸款年限×12；

如以商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：

月利率為5.04%÷12=4.2‰，還款期數(shù)為15×12=180；

200000×4.2‰×(1+4.2)；

即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。

3、等額本金還款法

講解：等額本金還款法的基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式。其計(jì)算公式如下：

每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)+(本金-已歸還本金累計(jì)額)×季利率。

如：以貸款20萬元，貸款期為10年，為例：

每季等額歸還本金：200000÷(10×4)=5000元。

第一個(gè)季度利息：200000×(5.58%÷4)=2790元。

則第一個(gè)季度還款額為5000+2790=7790元。

第二個(gè)季度利息：(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元。

則第二個(gè)季度還款額為5000+2720=7720元。

第40個(gè)季度利息：(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元。

則第40個(gè)季度(后一期)的還款額為5000+69.75=5069.75元。