南京限購(gòu)限貸

　　8月11日，備受關(guān)注的南京樓市調(diào)控新政終于正式公布。新政規(guī)定，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于35%(除高淳、溧水);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于50%(除高淳、溧水)。兩者均比之前提高了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)@南京發(fā)布的消息，近日，南京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市房產(chǎn)局、市國(guó)土局、中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)管部《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》(以下簡(jiǎn)稱“《意見》”)，決定從2016年8月12日起，進(jìn)一步加大政策調(diào)控力度，調(diào)整土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式和商品住房貸款首付比例，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　根據(jù)上述意見，南京對(duì)首次購(gòu)房的信貸政策未作調(diào)整，仍按前期政策首付25%(高淳、溧水20%)執(zhí)行，而將二套房首付比例提高了5個(gè)百分點(diǎn)。南京樓市資深評(píng)論員尹霄飛認(rèn)為，本次新政中信貸收緊的力度并不大，但土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式有較大調(diào)整。

　　《意見》規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售?！澳壳?，全國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是期房銷售，如果轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力的要求會(huì)非常高。期房銷售有利于開發(fā)公司回款和后期的營(yíng)銷，如果改為現(xiàn)房銷售，回款周期要延長(zhǎng)半年到一年，建材成本、營(yíng)銷成本及人員工資成本將成倍增加。” 尹霄飛分析，這項(xiàng)規(guī)定將遏制地王的出現(xiàn)。

　　值得注意的是，蘇州也于今日發(fā)布樓市調(diào)控新政。在名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》中，不僅提出要提高二套房首付比例，還提出“限外”條例。其中，在首付比例方面，居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

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　　此外，蘇州還提出，非本市戶口購(gòu)買第二套住房，必須提供個(gè)稅繳納證明或社保證明。具體要求為：非本市戶口居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。

　　在尹霄飛看來(lái)，南京蘇州這兩個(gè)江蘇樓市最為活躍的兩個(gè)城市在同一天出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該算是江蘇從省一級(jí)的層面對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有所要求了?！澳暇┖吞K州房?jī)r(jià)在下半年漲幅不會(huì)那么快，一些地區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)下行調(diào)整。如果這兩地樓市有所降溫，但投資熱情仍然存在的話，投資客的關(guān)注點(diǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)向無(wú)錫、南通等次一級(jí)的熱點(diǎn)城市。” 他說(shuō)。

　　總體看，蘇州這次出臺(tái)的房產(chǎn)新政較南京更“嚴(yán)厲”。尹霄飛表示，如果南京這個(gè)政策沒(méi)有達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用，不排除政策會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。而蘇州之前已經(jīng)出臺(tái)了一些調(diào)控要求，這次出臺(tái)的實(shí)際上是升級(jí)的政策。

　　此次蘇州的政策，也被稱為“新15條”，《意見》在信貸方面作出了具體規(guī)定：

　　居民家庭首次購(gòu)買普通住房(從未購(gòu)置過(guò)住房)，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭;已有1套住房、但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭;僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。三種情況申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付比例保持30%不變。

　　如果居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。

　　對(duì)此，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對(duì)于有過(guò)一套房但貸款結(jié)清的，可以走三成首付通道。而貸款沒(méi)有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以 上住房且依然有月供的，那么購(gòu)置第三套住房，那就不可動(dòng)用信貸資源，必須全款購(gòu)房。這相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)抑制部分炒房的需求或動(dòng)機(jī)?！?/p>

　　作為此次政策的亮點(diǎn)，無(wú)疑是蘇州啟動(dòng)限購(gòu)政策。具體是，非本市戶口居民購(gòu)買第一套住房，不受任何限制。非本市戶口購(gòu)買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。具體要求為：

　　非本市戶口居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。

　　開發(fā)公司在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反限購(gòu)規(guī)定或購(gòu)買高于2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)公司或購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

　　對(duì)此，南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾哒f(shuō)，“蘇州此次限購(gòu)政策相對(duì)寬松，主要是針對(duì)非蘇州戶口，換言之則是針對(duì)外來(lái)投資者，對(duì)于外來(lái)投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類的購(gòu)房者?！?/p>

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“蘇州此次首次啟動(dòng)限購(gòu)版本，很顯然也開啟了二線城市限購(gòu)2.0版本的啟動(dòng)，對(duì)于其他城市是有啟示意義的。從調(diào)控的動(dòng)向來(lái)看，二線熱 點(diǎn)城市基本上會(huì)出臺(tái)此類嚴(yán)厲的政策，主要是10個(gè)城市，包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等。此類城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，多多 少少后續(xù)或者說(shuō)第三季度會(huì)有收緊政策的出現(xiàn)?！?/p>

　　話音未落，南京也跟進(jìn)發(fā)布樓市新政，其中，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。

　　而對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

　　而針對(duì)此前因土拍太過(guò)火熱而接連遭遇熔斷的土地市場(chǎng)，此次新政也進(jìn)行了明確規(guī)定。

　　在南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，針對(duì)南京樓市目前的現(xiàn)狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動(dòng)限購(gòu)政策，“在此之前南京已經(jīng)出臺(tái)了包括限價(jià)令、熔斷機(jī)制等政策，但是 南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購(gòu)房的主力，甚至一個(gè)房號(hào)炒作到30萬(wàn)以上，想要徹底的打擊這些投資者穩(wěn)定樓市，那么最好的辦法自然是啟動(dòng)限購(gòu)政 策?！?/p>