農(nóng)村住房買賣合同糾紛裁判規(guī)則

　　1.集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準

　　根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見，買受人是否屬于住房所在地集體經(jīng)濟組織成員成為合同效力認定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有住房所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標準，通常會參考住房所在地村委會對于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟組織成員方面的意見。具體說來，對于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶口遷入住房所在地村委會的，則認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。反之，對于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入住房所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。

　　另外要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟組織成員資格時，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為住房所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村住房買賣合同通常會被認定為有效合同。

　　2.出賣人不再具備集體經(jīng)濟組織成員資格是否影響合同效力

　　出賣人主張農(nóng)村住房買賣合同無效，是否應(yīng)當滿足出賣人仍是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟組織成員的，是否會影響農(nóng)村住房買賣合同的效力認定?

　　從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認為，合同無效為自始無效，出賣人轉(zhuǎn)為非住房所在地集體經(jīng)濟組織成員的事實不可造成農(nóng)村住房買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行?，即使出賣人起訴時已經(jīng)不是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村住房買賣合同無效。若起訴時的住房買受人不是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員，法院則會支持出賣人的訴求，進而裁判認定合同無效。但是，有極少數(shù)法院裁判認為，出賣人起訴時不是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員的，即便買受人不是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村住房買賣合同為有效合同。

　　3.連環(huán)交易中農(nóng)村住房買賣合同效力

　　出賣人將農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓給第一手買受人，第一手買受人又將住房轉(zhuǎn)讓給第二手買受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農(nóng)村住房買賣合同無效時，如何認定農(nóng)村住房買賣合同的效力?

　　從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認為，若第一手買受人不是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員，且起訴時的住房買受人也不是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓住房后造成宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，農(nóng)村住房買賣合同應(yīng)當認定為無效合同。反之，第一手買受人不是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員，但起訴時的住房買受人是住房所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟組織以外的成員，農(nóng)村住房買賣合同應(yīng)當認定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為住房所在地集體經(jīng)濟組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有效，無論其對應(yīng)的受讓人是否為住房所在地集體經(jīng)濟組織成員。

　　4.主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制

　　北京地區(qū)法院認為，合同無效系自始無效，單純的時間經(jīng)過不可改變無效合同的違法性。當事人主張農(nóng)村住房買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償?shù)恼埱螅瑧?yīng)當適用訴訟時效期間的限制。