文章摘要: 1.集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見(jiàn),買(mǎi)受人是否屬于住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開(kāi)上述問(wèn)題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來(lái)看,北京地區(qū)法院一般都以起訴
1.集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見(jiàn),買(mǎi)受人是否屬于住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開(kāi)上述問(wèn)題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來(lái)看,北京地區(qū)法院一般都以起訴前買(mǎi)受人是否具有住房所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標(biāo)準(zhǔn),通常會(huì)參考住房所在地村委會(huì)對(duì)于買(mǎi)受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方面的意見(jiàn)。具體說(shuō)來(lái),對(duì)于農(nóng)業(yè)戶口的買(mǎi)受人,購(gòu)房后至一審辯論終結(jié)前,已將戶口遷入住房所在地村委會(huì)的,則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之,對(duì)于非農(nóng)業(yè)戶口的買(mǎi)受人,即使其戶口已遷入住房所在地的村委會(huì),在該村參加選舉等,也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
另外要注意的是,在判斷買(mǎi)受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí),北京地區(qū)法院一般以購(gòu)房家庭為參照系,只要購(gòu)房家庭成員之一為住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同通常會(huì)被認(rèn)定為有效合同。
2.出賣(mài)人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力
出賣(mài)人主張農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣(mài)人仍是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件?換言之,出賣(mài)人簽訂合同時(shí)為城鎮(zhèn)居民,或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民,或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,是否會(huì)影響農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來(lái)看,多數(shù)法院認(rèn)為,合同無(wú)效為自始無(wú)效,出賣(mài)人轉(zhuǎn)為非住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不可造成農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行?,即使出賣(mài)人起訴時(shí)已經(jīng)不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。若起訴時(shí)的住房買(mǎi)受人不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,法院則會(huì)支持出賣(mài)人的訴求,進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無(wú)效。但是,有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為,出賣(mài)人起訴時(shí)不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,即便買(mǎi)受人不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。
3.連環(huán)交易中農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同效力
出賣(mài)人將農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓給第一手買(mǎi)受人,第一手買(mǎi)受人又將住房轉(zhuǎn)讓給第二手買(mǎi)受人,甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)受人,由此發(fā)生連環(huán)交易,出賣(mài)人起訴主張農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí),如何認(rèn)定農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同的效力?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來(lái)看,多數(shù)法院認(rèn)為,若第一手買(mǎi)受人不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,且起訴時(shí)的住房買(mǎi)受人也不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份相聯(lián)系,轉(zhuǎn)讓住房后造成宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn),損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。反之,第一手買(mǎi)受人不是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但起訴時(shí)的住房買(mǎi)受人是住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員,農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。換言之,只要最終一手買(mǎi)房人為住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,那么前面多手的連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同均有效,無(wú)論其對(duì)應(yīng)的受讓人是否為住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
4.主張合同無(wú)效是否受訴訟時(shí)效期間的限制
北京地區(qū)法院認(rèn)為,合同無(wú)效系自始無(wú)效,單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不可改變無(wú)效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無(wú)效后,當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償?shù)恼?qǐng)求,應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效期間的限制。
農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛裁判規(guī)則
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