法拍房價格怎么確定

1、當(dāng)事人議價優(yōu)先

法院在拍賣前，與申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人雙方進行商議，確定一個雙方都認可的價格。這種情況適用于涉案當(dāng)事人不多，協(xié)議結(jié)果容易達成一致。如果協(xié)議價格合理合法，就會作為住房的參考價格。如果被執(zhí)行人不配合議價或者下落不明，案件涉及眾多當(dāng)事人且意見不一致時，法院就會考慮采取其他方式。法院會優(yōu)先組織當(dāng)事人商議財產(chǎn)價格的參考價，并確認一拍、二拍的起拍價，若商議一致的，雙方可以提交書面議價結(jié)果給法院，但議價價格應(yīng)遵循市場基本行情，以避免虛假拍賣或損害第三人利益。

2、議價不成，具備條件的進行定向詢價

如果雙方達不成或不可議價，且財產(chǎn)有計稅基準或政府定價方式的，法院可以向財產(chǎn)所在地有關(guān)機構(gòu)進行定向詢價來確認拍賣參考價。

定向詢價的對象一般為房管局或者其他政府機構(gòu)。法院會出具法拍房的詢價函，詢價函中會寫明詢價要求以及相關(guān)信息，被詢價的機構(gòu)會在指定期限內(nèi)給出結(jié)果。定向詢價的方式目前比較少用。

3、網(wǎng)絡(luò)詢價

目前法院認可的詢價平臺有：京東、阿里、工商銀行三個。網(wǎng)絡(luò)詢價只需要法官登錄平臺，按照相應(yīng)的欄目填好信息，即可自動生成評估工具。由于住房的價格影響因素較多，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)更新速度也未必能跟上市場變動，三個平臺對同一套住房價格估價有時差異較大，最終的評估價格會取三者的均價。這個看似公開公正的方式，其實有著巨大的缺點：那就是價格未必能符合市場的實際情況，而且三個平臺之間價格存在差異，不如由評估公司定價來得準確。

4、議價或詢價不成，則委托評估

評估公司，是指專門評估房產(chǎn)價值的有關(guān)機構(gòu)。為了避免人為因素擾亂評估價格，法院會采取搖號方式挑選評估公司，最大限度的保障司法公正。評估公司所出具的資產(chǎn)評估報告中會詳細記錄評估房產(chǎn)的具體情況、評估方式、評估標(biāo)準、評估結(jié)果，以及其他有效期等信息，內(nèi)容詳實，準確性高達85%。通過評估公司確認評估價的法拍房，在上拍頁面中會明確帶有附件：評估報告。

評估公司估價成本相對較高，但估價結(jié)果相對中立客觀，論證過程也較充分，目前法院采用這種評估方式較多。

法拍房最多能打幾折?

一般情況下，第一次拍賣，通常是評估價的7折，也有其他定價方式，也有可能是5折、8折，甚至是市場價。

法拍房一拍流拍后，會進行第二次拍賣，通常二拍的價格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的優(yōu)勢是起拍價較低，舉例：一拍價格7折，二拍的價格7折X80%=5.6折，這里可以看的出來，二拍的房子更便宜。但降幅不高于一拍起拍價的20%。

二拍時由于再次降價，競買人可能會以低于一拍起拍價的價格拍到房子，但因為再次降價會吸引到更多的人，競爭變大，價格就可能被抬高，最后出現(xiàn)二拍的價格遠超一拍起拍價的情況，所以一拍時價格合適了該出手就出手。