小區(qū)配套設(shè)施歸屬權(quán)問題

當(dāng)買賣雙方約定不明時(shí)，住宅小區(qū)配套設(shè)施(如地下車庫、會所、商城等)的所有權(quán)應(yīng)該屬于誰?是開發(fā)商，還是業(yè)主?

現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商往往在商品房之外，將車庫等配套設(shè)施單獨(dú)作價(jià)出租或出賣給業(yè)主，并且常常開價(jià)不菲。這惹來許多非議。許多人認(rèn)為，配套設(shè)施應(yīng)屬于小區(qū)公攤部分，因此應(yīng)該屬于業(yè)主共有，而不應(yīng)屬開發(fā)商所有。理由是：配套設(shè)施與商品房之間的關(guān)系是主物與從物的關(guān)系，消費(fèi)者既然購買了作為主物的商品房，就應(yīng)同時(shí)獲得對從物的所有權(quán);對于這一點(diǎn)，即使購房合同無明確約定，也應(yīng)該視為商業(yè)慣例。這正如我們買電視機(jī)的時(shí)候，即使合同中沒有明確約定遙控器的產(chǎn)權(quán)歸屬，根據(jù)慣例，也應(yīng)該推定其屬于顧客所有，而不該讓顧客再行花錢購買;第二，目前商品房價(jià)格如此昂貴，配套設(shè)施的成本理應(yīng)已包含在其售價(jià)之中，讓消費(fèi)者再次花錢來購買(或租用)配套設(shè)施，是不公平的。

對上述爭議，立法者的態(tài)度如何?《物權(quán)法(草案)》的態(tài)度是(見第76條第2款)：“若雙方有約定，從約定;若約定不明，除建設(shè)單位可以證明其享有所有權(quán)之外，屬業(yè)主共有?！薄@是推定配套設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主。不過，這仍不免招來非議。反對者認(rèn)為，由于所有文件基本上都在開發(fā)商手里，開發(fā)商很容易“證明”自己享有對配套設(shè)施的所有權(quán)。因此，為了切實(shí)保障消費(fèi)者的利益，法律應(yīng)直接規(guī)定配套設(shè)施屬于業(yè)主所有。

小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬應(yīng)該依照合同約定;如果合同約定不明，法院應(yīng)根據(jù)具體案情來判斷配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬;或者，可考慮以立法要求商品房買賣合同中必須明確約定各類配套設(shè)施的權(quán)屬，并且以適當(dāng)措施加以保障執(zhí)行(比如，規(guī)定約定不明確的不予登記備案，或者以之作為辦理房產(chǎn)證的必要審核內(nèi)容，等等)。重要的問題是，法律不宜強(qiáng)制性地限制房地產(chǎn)買賣的具體交易方式。

公共配套設(shè)施的建設(shè)屬于商品房價(jià)格成本的一部分。根據(jù)國家《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》的規(guī)定，商品房的價(jià)格成本，包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)非經(jīng)營性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)。又據(jù)國家電力公司《關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費(fèi)及管理的意見》中第6條規(guī)定：“在新建住宅區(qū)內(nèi)，由新建住宅單位投資建設(shè)的室外配電設(shè)施，其投資又?jǐn)側(cè)虢ǚ砍杀镜模彝馀潆娫O(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于居民共有?！?

其次，公共配套設(shè)施是住宅總體的一部分。沒有住宅，也就談不上公共配套設(shè)施，它與樓道等一樣屬不同所有人共有。按照國家規(guī)定：所有人和使用人對其共有、公用的設(shè)施應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù);除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨(dú)占;開發(fā)商向廣大業(yè)主出售了房產(chǎn)，同時(shí)也轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，也同時(shí)相應(yīng)出售了同住宅同時(shí)建造的公共配套設(shè)施。所以，公共配套設(shè)施同住宅一樣，小區(qū)所有產(chǎn)權(quán)人也是公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有人。

最后，公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由業(yè)主委員會來行使。根據(jù)國家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理?xiàng)l例》和國家有關(guān)部門關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)所有人或使用人的代表機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會來負(fù)責(zé)具體管理。當(dāng)業(yè)主委員會挑選了某一物業(yè)管理公司并與之簽訂了委托管理合同后，其公共配套設(shè)施就委托給了物業(yè)管理公司來管理。所以，公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使處置權(quán)，業(yè)主委員會委托的物管公司行使管理權(quán)。

因此，小區(qū)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)是歸全體業(yè)主共有，任何人都不得私自侵占小區(qū)的公共配套設(shè)施。