看二手房應(yīng)該注意哪些重要的問題

1、購(gòu)房區(qū)域要明確，但不要把目標(biāo)只鎖定在某一個(gè)固定的小區(qū)

首先這個(gè)小區(qū)不一定有合適的房源，如果有，價(jià)格也不一定便宜，所以不建議大家只針對(duì)某個(gè)固定小區(qū)看房，明確購(gòu)房區(qū)域，全面考慮，這樣一來您會(huì)有更多的挑選，更多的機(jī)會(huì)！

2、不要聽一面之詞，必須親自看房

每個(gè)人對(duì)房子的關(guān)注點(diǎn)不同，評(píng)價(jià)不同，別人可能跟您說這個(gè)小區(qū)的位置不好，周邊配套設(shè)施差，出行不方便。其實(shí)當(dāng)您親自到現(xiàn)場(chǎng)看過之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子可以還有很多的優(yōu)勢(shì)，而且比較適合您。所有一定要親自到現(xiàn)場(chǎng)去看看住房的實(shí)際情況，以免錯(cuò)過優(yōu)質(zhì)房源。

3、看房過程當(dāng)中不要跟業(yè)主談價(jià)格

這個(gè)很重要，看房的時(shí)候可以問業(yè)主周邊的配套設(shè)施，供暖情況及停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)怎么收，但是切忌不要直接在房子里和業(yè)主談價(jià)格，價(jià)格方面最好是能坐下來慢慢談，也許商量的余地會(huì)更大。

4、看房后不要只考慮房款，還要關(guān)注過戶稅費(fèi)的多少

如果您覺得房子可以考慮，最好請(qǐng)專業(yè)的中介公司幫您算一算過戶費(fèi)用，明確到底花多少錢可以買到這套房子。因?yàn)樵谧》抠I賣過戶時(shí)會(huì)有相關(guān)的稅費(fèi)，如果總價(jià)能接受，還需要考慮過戶時(shí)產(chǎn)生的其他購(gòu)房成本。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解住房整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括住房所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同

賣方提供了住房的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂住房買賣合同(或稱住房買賣契約)。買賣雙方通過商議，對(duì)住房坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、住房交付時(shí)間、住房交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的住房買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的住房準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契

房地相關(guān)部門根據(jù)交易住房的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易住房的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取住房所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、銀行貸款

對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完住房買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的住房進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取住房所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、打余款完成交易

買方領(lǐng)取住房所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付住房并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手住房買賣合同全部履行完畢。