再過10年，100萬的房產(chǎn)市值多少？精明人說完都搶著買房

今天，除了土豪之外，大多數(shù)人買房子都不容易。要買房子，至少需要用掉20或30年的終身儲蓄和抵押貸款。因此，人們在購買房子過程當(dāng)中特別謹(jǐn)慎，看城市，看位置，而且不可忽視房子的質(zhì)量，總是希望購買性價(jià)比的房子，這個(gè)房子將用于自住養(yǎng)老，或留給孩子的財(cái)產(chǎn)，是值得關(guān)注的一件大事?，F(xiàn)在問題出現(xiàn)了，房價(jià)太高，有些人買不起房子，未來房價(jià)會上漲還是下跌？10年后，現(xiàn)在100萬的房子能值多少錢？

一、將來房價(jià)還會繼續(xù)上漲嗎？

相信不少人（或購房者）都有這樣一個(gè)疑問：任何商品都不可能只漲不跌，房子也不可能例外。那么，房子到底什么時(shí)候才會下跌呢？從這些年房價(jià)運(yùn)行軌跡來看，“有漲有跌，漲多跌少，呈螺旋式上漲”。通過上面分析，可以肯定的說，未來房價(jià)肯定還會漲，也還會跌，但總的方向還是會向上，只有當(dāng)達(dá)到初級發(fā)達(dá)國家（城市化率70％）才會顯著放緩，加之貨幣超發(fā)速度明顯放緩，房價(jià)才會處于一個(gè)反復(fù)狀態(tài)，但也不意味著跌，只是房價(jià)漲得太慢，實(shí)際上就屬于虧損罷了。美國今天的城市化率即使高于80％，房價(jià)該漲時(shí)還是在漲。

二、10年后，現(xiàn)市價(jià)“100萬房產(chǎn)”能值多少錢？

1、整體房價(jià)漲幅

我們以－數(shù)據(jù)為參考，國內(nèi)新建商品房均價(jià)年均漲幅為8．5％，期間房價(jià)快速增長的兩個(gè)關(guān)鍵支撐因素：一是城市化率年均高于1％，貨幣供應(yīng)M2處于兩位數(shù)增長。但在未來幾年，到，這兩個(gè)因素都會不同程度下降，年均城市化率應(yīng)該在9．5％左右，而貨幣供應(yīng)差不多降至7－7．5％區(qū)間，據(jù)此，我們預(yù)計(jì)房價(jià)年均增幅將降至7％左右。

2、房價(jià)漲幅因城而異

這輪長達(dá)3年的房價(jià)上漲，一些三、四線城市漲價(jià)幅度并不比一、二線城市低，原因就在于有“樓市戰(zhàn)略去庫存”支撐，貨幣化安置政策更是直接推升房價(jià)快速上漲，這屬于短期政策因素，所以，不作為我們長期樓市趨勢判斷。按照前面邏輯分析，貨幣因素只是一方面，而另一個(gè)人口因素也不可忽視?？梢钥隙ǖ氖?，未來人口凈流入城市，特別是小學(xué)生人口快速增長的城市，其房價(jià)增幅會顯著高于人口增量趨緩或者不增長城市，10年后，再次翻番也是很有可能。反之，那些人口凈流出城市，房價(jià)處于多年滯漲也是有可能的，即使?jié)q一些，也不可做到資產(chǎn)保值。

3、房產(chǎn)稅會影響房價(jià)上漲嗎？

到，我們不可回避的需要面對房產(chǎn)稅這一新生事物，如果不出意外的話，即使達(dá)不到全面開征房產(chǎn)稅條件，但在部分城市試點(diǎn)推廣倒是有一定可能。在此，我們需要有兩個(gè)認(rèn)識，一是房產(chǎn)稅本身不是為降房價(jià)而設(shè)計(jì)，它只是作為一種后土地財(cái)政時(shí)期的稅源補(bǔ)充，需要考慮市場的承受度；二是房產(chǎn)稅征收必須以房子為基礎(chǔ)，否則如果大家都把多余的房子拋了，稅源基礎(chǔ)也會大幅縮?。∷?，從這兩方面以及國際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅還是會保障房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，不會影響房價(jià)長期走勢。

三、為什么每年裝修費(fèi)漲的比房價(jià)還厲害？

首先我們要明白的是，在物價(jià)飛漲的時(shí)代里，裝修所需要的原材料價(jià)格也是不斷的在上漲的。就數(shù)據(jù)顯示，水泥、沙子、板材等裝修原材料都有不同的漲幅，這些原材料價(jià)格的上漲勢必會引起相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，這樣一疊加，裝修成本也就上去了。

當(dāng)然最重要的是，隨著用工成本的不斷增加加上裝修行業(yè)人員流動(dòng)性大，年輕人都不愿意干這行，造成裝修行業(yè)的從業(yè)人員越來越緊張，所以基礎(chǔ)裝修工人的工資也跟著水漲船高。此外，隨著近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)投入大增，對勞動(dòng)力的需求也日益增長，造成了勞動(dòng)力明顯短缺，使得裝修工人愈發(fā)緊張。所以在市場的需求旺盛的背景下，裝修工人的工資上漲也加劇了裝修費(fèi)的上漲。

如今買房子用來自己住住是沒啥問題的，總是有必要購買的，一線和二線城市仍然很難看到房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)下跌，所以必須早買。如果你買房產(chǎn)投資的話，你不要想著快速盈利了。因此，結(jié)合以上三個(gè)因素，可以得出結(jié)論，未來10年的房價(jià)很難像以前大幅上漲，如果平均來看，現(xiàn)在“100萬”的房子，未來價(jià)值在180萬到240萬之間。