住房買賣怎么認定交房條件

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交房?！督ㄔO工程質量管理條例》規(guī)定，建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

1、完成建設工程設計和合同約定的各項內容;

2、有完整的技術檔案和施工管理資料;

3、有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;

4、有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件;

5、有施工單位簽署的工程質保書。

交房時有哪些注意事項

1、按照開發(fā)商通知的時間辦理商品房交接手續(xù)

若商品房已經(jīng)符合合同約定的交付條件，開發(fā)商應當在合同確定交付住房的日期前書面通知買房人辦理交接手續(xù)。若開發(fā)商的通知書中已經(jīng)明確了辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件，買房人應當按時辦理交接手續(xù)。買房人如果拒絕收房或未如期辦理交接手續(xù)，則必須承擔逾期交接的違約金。此外，住房毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日期起將轉由買房人承擔。

2、辦理交接時應當要求開發(fā)商出示相關的證明文件

現(xiàn)行的《商品房買賣合同》示范文本規(guī)定，商品房交付時通常要符合下列條件：已取得建設工程規(guī)劃驗收合格證和住房建筑工程竣工驗收備案證明材料;已取得用于住房權屬登記的住房測繪成果;商品房上存在的權利瑕疵已消滅;商品房為住宅的，開發(fā)商還應當提供住宅質量保證書和住宅使用方法書(“兩書”)。買房人在進行商品房交接時，可以要求開發(fā)商出示合同中約定的證明文件。如果開發(fā)商拒不出示或者出示的證明文件不齊全，買房人則有權拒絕接受該商品房，并可要求開發(fā)商按照約定承擔遲延交付的責任。

3、及時書面催告開發(fā)商交付住房

法律規(guī)定，如果開發(fā)商遲延交房，買房人主張解除購房合同必須先催告，催告后經(jīng)過3個月開發(fā)商仍然不交房的，方可以退房。所以在辦理交接時，一旦開發(fā)商拒不出示相應的證明文件，買房人應當及時書面催告開發(fā)商交付住房。其方法是：寫好書面催告交房通知函，交由開發(fā)商簽收(注意要求對方蓋章);或者用郵政特快專遞形式寄給開發(fā)商，在郵寄單據(jù)上注明所寄為催告交房通知函，并注意保存好回執(zhí)以備查詢。

如果開發(fā)商在收到催告交房通知函后3個月仍然不可交房的，買房人可以要求退房，并可要求退還購房款，同時追究開發(fā)商的違約責任。

4、不要輕易接受住房

有些買房人在辦理交接時，明知開發(fā)商沒有相應的證明文件，因為急于裝修入住，仍然接受住房，此種行為在法律上被視為交付。此后，若買房人再以開發(fā)商長時間沒有出示相應證明文件要求解除合同，法院將不接受。

所以，實踐中，有些狡猾的開發(fā)商在辦理交接時，會要求買房人簽署住房交接單。我們提醒買房人注意的是：在簽署這類文件時，一定要看清住房交接單上的內容。如果買房人僅僅是為了領取鑰匙進行驗房，并不表示接受住房的，應當在交接單上明確批注。

5、認真檢驗住房有無嚴重質量問題

一般來說，住房交付時，如果開發(fā)商已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃驗收合格證和住房建筑工程竣工驗收備案證明材料，則意味著住房質量基本沒有什么問題。但因為現(xiàn)在的住房竣工驗收主體已變更為開發(fā)商，這就可能造成通過竣工驗收的住房并不符合驗收標準情況的發(fā)生。所以，買房人在交接住房時，應當認真對住房質量進行檢驗，若在驗房時發(fā)現(xiàn)輕微質量問題，可要求開發(fā)商進行整修。

6、發(fā)現(xiàn)質量問題及時委托專業(yè)檢測機構檢測

如果買房人在驗房時發(fā)現(xiàn)住房存在嚴重質量問題，應當及時委托有市級以上檢測資質的省、市建筑工程質量檢測機構檢測。經(jīng)檢測發(fā)現(xiàn)商品房主體結構質量確屬不合格的，或因商品房存在重大工程質量問題，嚴重影響正常使用的，買房人有權解除合同，同時要求開發(fā)商返還購房款，并承擔相應的違約責任。