住房買賣怎么認(rèn)定交房條件

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交房。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

1、完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;

2、有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;

3、有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告;

4、有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;

5、有施工單位簽署的工程質(zhì)保書。

交房時(shí)有哪些注意事項(xiàng)

1、按照開(kāi)發(fā)商通知的時(shí)間辦理商品房交接手續(xù)

若商品房已經(jīng)符合合同約定的交付條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同確定交付住房的日期前書面通知買房人辦理交接手續(xù)。若開(kāi)發(fā)商的通知書中已經(jīng)明確了辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件，買房人應(yīng)當(dāng)按時(shí)辦理交接手續(xù)。買房人如果拒絕收房或未如期辦理交接手續(xù)，則必須承擔(dān)逾期交接的違約金。此外，住房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付日期起將轉(zhuǎn)由買房人承擔(dān)。

2、辦理交接時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)的證明文件

現(xiàn)行的《商品房買賣合同》示范文本規(guī)定，商品房交付時(shí)通常要符合下列條件：已取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證和住房建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料;已取得用于住房權(quán)屬登記的住房測(cè)繪成果;商品房上存在的權(quán)利瑕疵已消滅;商品房為住宅的，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用方法書(“兩書”)。買房人在進(jìn)行商品房交接時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商出示合同中約定的證明文件。如果開(kāi)發(fā)商拒不出示或者出示的證明文件不齊全，買房人則有權(quán)拒絕接受該商品房，并可要求開(kāi)發(fā)商按照約定承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。

3、及時(shí)書面催告開(kāi)發(fā)商交付住房

法律規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商遲延交房，買房人主張解除購(gòu)房合同必須先催告，催告后經(jīng)過(guò)3個(gè)月開(kāi)發(fā)商仍然不交房的，方可以退房。所以在辦理交接時(shí)，一旦開(kāi)發(fā)商拒不出示相應(yīng)的證明文件，買房人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面催告開(kāi)發(fā)商交付住房。其方法是：寫好書面催告交房通知函，交由開(kāi)發(fā)商簽收(注意要求對(duì)方蓋章);或者用郵政特快專遞形式寄給開(kāi)發(fā)商，在郵寄單據(jù)上注明所寄為催告交房通知函，并注意保存好回執(zhí)以備查詢。

如果開(kāi)發(fā)商在收到催告交房通知函后3個(gè)月仍然不可交房的，買房人可以要求退房，并可要求退還購(gòu)房款，同時(shí)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

4、不要輕易接受住房

有些買房人在辦理交接時(shí)，明知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有相應(yīng)的證明文件，因?yàn)榧庇谘b修入住，仍然接受住房，此種行為在法律上被視為交付。此后，若買房人再以開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有出示相應(yīng)證明文件要求解除合同，法院將不接受。

所以，實(shí)踐中，有些狡猾的開(kāi)發(fā)商在辦理交接時(shí)，會(huì)要求買房人簽署住房交接單。我們提醒買房人注意的是：在簽署這類文件時(shí)，一定要看清住房交接單上的內(nèi)容。如果買房人僅僅是為了領(lǐng)取鑰匙進(jìn)行驗(yàn)房，并不表示接受住房的，應(yīng)當(dāng)在交接單上明確批注。

5、認(rèn)真檢驗(yàn)住房有無(wú)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題

一般來(lái)說(shuō)，住房交付時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證和住房建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料，則意味著住房質(zhì)量基本沒(méi)有什么問(wèn)題。但因?yàn)楝F(xiàn)在的住房竣工驗(yàn)收主體已變更為開(kāi)發(fā)商，這就可能造成通過(guò)竣工驗(yàn)收的住房并不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況的發(fā)生。所以，買房人在交接住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)住房質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，若在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)輕微質(zhì)量問(wèn)題，可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整修。

6、發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)委托專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)

如果買房人在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)住房存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托有市級(jí)以上檢測(cè)資質(zhì)的省、市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。經(jīng)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格的，或因商品房存在重大工程質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響正常使用的，買房人有權(quán)解除合同，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。