如何準(zhǔn)確挑選返租商鋪

1、地段：通常來講有商業(yè)積淀的區(qū)域優(yōu)于新區(qū)域，慢車道和步行道兩側(cè)商鋪比快車道兩側(cè)商鋪更具價(jià)值，而窄路兩側(cè)的商鋪優(yōu)于寬路兩側(cè)的商鋪。

2、投資回報(bào)：衡量銷售價(jià)格和未來回報(bào)之間的比例是否合適，根據(jù)商鋪投資的普遍規(guī)律，一個(gè)商鋪十年租金的總值如果等于現(xiàn)在的售價(jià)，這樣的商鋪值得投資的。

3、投資商品產(chǎn)業(yè)的類型：從產(chǎn)權(quán)上看，產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的商鋪更有保證。

購(gòu)買商鋪?zhàn)⒁馐马?xiàng)

1、注意公用分?jǐn)偯娣e：一般情況下，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至高于50%。對(duì)購(gòu)買者來說，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的偏差，也可能會(huì)帶來幾萬元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購(gòu)房者的預(yù)算。

要避免此情況的出現(xiàn)，建議購(gòu)房者挑選按使用面積計(jì)價(jià)的方式購(gòu)買，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。

2、注意返租承諾：返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段，是指購(gòu)房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表層上看，返租帶給購(gòu)房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此：

比如林先生購(gòu)買了某在建大型商場(chǎng)的一個(gè)鋪位，并同意將物業(yè)租給發(fā)展商，發(fā)展商也承諾在三年內(nèi)支付總房款22%的返租回報(bào)。然而一年后，發(fā)展商未能按約交房，也沒有支付返租回報(bào)，當(dāng)林先生告上法院，要求發(fā)展商支付違約金、返租回報(bào)金及滯納金時(shí)，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報(bào)不獲支持。

除了延期交房造成返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外，有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購(gòu)房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報(bào)，購(gòu)買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。

3、注意貸款風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特色。而商鋪貸款額也不會(huì)高于合同價(jià)款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。

當(dāng)者考慮貸款買鋪位時(shí)，必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不可通過時(shí)，自己將面臨的付款壓力。

4、注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌：商鋪銷售內(nèi)、外有別，市民在購(gòu)買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，否則你就不可辦不出產(chǎn)證。