國(guó)有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓的概念是什么

一、國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

我國(guó)的土地制度實(shí)行雙軌制，即土地歸國(guó)有和集體所有。根據(jù)法律的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)用地必須是而且只能是國(guó)有土地，開發(fā)用地獲得的途徑主要有兩個(gè)：第一是通過(guò)協(xié)議出讓和招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式出讓取得;第二是從已取得國(guó)有土地使用權(quán)的開發(fā)公司或其他經(jīng)濟(jì)組織處轉(zhuǎn)讓取得。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)或者隨地面上建筑物、其他附著物通過(guò)出售、交換和贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種情況，其中通過(guò)國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得開發(fā)用地由于更能體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資源配置靈活靈敏的特色，在房地產(chǎn)開發(fā)中逐漸成為房地產(chǎn)商“拿地”的普遍方法。

二、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要滿足什么條件

出讓土地的使用權(quán)是指通過(guò)協(xié)議出讓或招拍掛的形式與國(guó)家土地管理部門簽訂國(guó)有土地出讓合同取得的土地使用權(quán)。根據(jù)現(xiàn)行的法律，出讓土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓必須符合法律的規(guī)定條件，我國(guó)房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合三個(gè)條件：

第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于住房建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

第三，建成的住房必須有住房所有權(quán)證書。

《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條又將上述條件重復(fù)規(guī)定，這使得出讓的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件有了明確的法律依據(jù)，凡是未交納全部土地使用權(quán)出讓金、未取得土地使用權(quán)證書、未達(dá)到法定投資條件的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓均認(rèn)為無(wú)效，將發(fā)生轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法律后果。設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的目的一是確保土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性，二是避免囤積土地和炒買炒賣行為。1995年5月6日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)范國(guó)有土地的交易活動(dòng)，制止炒賣土地的內(nèi)容同樣是這一立法目的的考慮。