二手房交易按使用面積還是建筑面積

二手房交易是按照建筑面積來算的，因為建筑面積就是房產證上所標注的住房面積，房產證上所表示的面積是住房所有權的面積。因為建筑面積也稱做建筑，展開面積是建筑行業(yè)的。專業(yè)名詞與實用面積以及實用率計算有著直接的關系。

二手房的交易流程首先需要買房查詢信息，實地看房，簽訂二手房買賣合同，雙方共同的貸款銀行辦理貸款手續(xù)，共同到產權交易中心辦理過戶手續(xù)，繳納相關的稅費，雙方共同到產權交易中心辦理產權手續(xù)付清余款即完成交易。

二手房交易要注意什么

一、確認產權的可靠度

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

3、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產、院(醫(yī)院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動過住房的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

四、確認住房的準確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積;

2、產權證上一般標明的是建筑面積;

3、最保險的辦法是測量一下住房內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察住房的內部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核住房的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;

3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的現(xiàn)象;

4、觀察戶內、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;

7、小區(qū)有無熱水供應，或者住房本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。