老賴低價(jià)賣房不合理 售房合同應(yīng)撤銷

老賴名下唯一的房產(chǎn)，被人以離奇的“超低價(jià)”出售。一套廈門島內(nèi)的房產(chǎn)，市場價(jià)高達(dá)上百萬元，卻以55萬元的低價(jià)轉(zhuǎn)讓，成交單價(jià)僅每平方米8100多元。

這套房產(chǎn)被低價(jià)轉(zhuǎn)讓后，老賴名下再也沒有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)了。這種情況下，討不到錢的債主能否起訴撤銷交易追回房產(chǎn)?近日，湖里區(qū)法院開庭審理了這樣一起官司。

據(jù)悉，被告趙某因在一起交通事故中，駕車撞傷了受害人吳先生，被判賠償13萬多元，但趙某拖欠9萬余元賠償款始終未還，而吳先生在申請執(zhí)行時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)對方房產(chǎn)被低價(jià)轉(zhuǎn)讓。

這一套房產(chǎn)是趙某名下唯一的財(cái)產(chǎn)，該房產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓后，趙某名下無房產(chǎn)、銀行存款等可供執(zhí)行。這種情況下，原告吳先生根本討不到錢。

怪事：老賴唯一房產(chǎn)，離奇低價(jià)出售

吳先生是一名外來工，之前在一起交通事故中被趙某撞傷。吳先生受傷后，趙某被判賠償13萬多元，但是至今仍有9萬余元賠償款未執(zhí)行到位。

在執(zhí)行過程當(dāng)中，吳先生得知被執(zhí)行人趙某將其名下的一套住房以明顯低于市場價(jià)的55萬元出售給小林，又拒不履行賠償義務(wù)，該行為損害了原告的債權(quán)。

經(jīng)查，趙某先是與老劉簽了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，后又簽了一份《委托書》，委托公證后，老劉有權(quán)出售上述住房，也有權(quán)與住房買受人商定房產(chǎn)交易價(jià)格等，甚至還能代簽住房買賣合同。

不久后，老劉“代理”趙某賣房，他代趙某與小林簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定將坐落于湖里區(qū)竹坑路的房產(chǎn)出售給小林，成交總價(jià)為55萬元。這套房產(chǎn)為兩居室，面積共計(jì)67平方米。

在這份協(xié)議中，老劉作為趙某的代理人于該協(xié)議“出賣人”處簽名。雙方還約定，于2015年1月15日前辦理交易過戶登記手續(xù)。

隨后，雙方辦理了住房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?，F(xiàn)在，房產(chǎn)的登記權(quán)利人為小林。

焦點(diǎn)：低價(jià)出售房產(chǎn)，房子能否追回?

近日，原告吳先生為此將趙某和購房人小林一起告上法庭，他請求法院判令：撤銷趙某與小林簽訂的住房買賣合同，將該住房恢復(fù)登記至趙某名下。

原告吳先生說，只要產(chǎn)權(quán)恢復(fù)到趙某名下，他就可以向法院申請執(zhí)行，趙某名下有財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行，吳先生就能拿到賠償了?！拔业姆孔哟_實(shí)被低價(jià)出售了，不過我也是事后才知道的!”針對起訴，被告趙某答辯說，他為償還銀行的貸款向老劉借款30萬元。雙方簽訂了借款協(xié)議和抵押合同，趙某將其名下住房抵押給老劉作為擔(dān)保，不料對方竟會(huì)低價(jià)賣掉自己的房產(chǎn)。事后，趙某方知老劉將該住房低價(jià)出售給小林?！拔沂呛戏ㄙ徺I房產(chǎn)的?！北桓嫘×謩t答辯稱，自己系從老劉處購買涉訟住房，并且已一次性付清購房款，交易時(shí)并不清楚老劉與趙某之間存在糾紛。小林認(rèn)為，住房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，自己已經(jīng)是涉訟住房的合法產(chǎn)權(quán)人，因此不同意撤銷住房買賣合同。

判決：低價(jià)不合常理，應(yīng)當(dāng)返還房產(chǎn)

法官調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小林的答辯前后自相矛盾。他先是說，自己路過一家中介公司，旁邊牌子寫著案涉房產(chǎn)的聯(lián)系人是老劉，遂電話聯(lián)系老劉，并于2015年3月支付50萬元購房款。不過，后來，小林又承認(rèn)此前所作陳述不實(shí)，還說自己是在與老劉聊天時(shí)得知案涉房產(chǎn)要出售，遂于2015年4月支付購房款。

有趣的是，庭審期間，小林和老劉都承認(rèn)，他們二人其實(shí)是“表兄弟關(guān)系”。

近日，湖里區(qū)法院作出一審判決，判令撤銷老劉以被告趙某名義與被告小林簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》和《存量房買賣合同》，并要求將住房產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至趙某名下。

法官指出，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

法官說法

存三大疑點(diǎn)合同應(yīng)撤銷

1.成交房價(jià)超低?

法官分析說，經(jīng)查，趙某與老劉簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》上的落款日期應(yīng)為倒簽的日期。該協(xié)議約定的交易價(jià)格明顯低于正常的市場價(jià)格。本案中，雙方系名為買賣、實(shí)為擔(dān)保。這樣的做法不符合《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式。因此，趙某與老劉之間不存在買賣房產(chǎn)的真實(shí)合意，雙方之間的住房買賣合同不成立。

2.說法自相矛盾?

訴訟中，小林對購買案涉房產(chǎn)經(jīng)過的陳述前后矛盾，他與老劉約定付款期限為住房產(chǎn)權(quán)過戶3個(gè)月以后，也不符合房產(chǎn)買賣中以現(xiàn)金結(jié)算的交易習(xí)慣。另外，購房款是怎么支付的也存在疑點(diǎn)，老劉及小林對此均無合理解釋，行為目的存疑。

3.賣房不用交房?

此外，案涉房產(chǎn)至今仍由趙某占有和使用，老劉或小林都未向趙某提出交房要求，這也不合常理。

基于以上種種不正常行為表現(xiàn)，使法院有理由確信老劉與小林之間為虛假房產(chǎn)交易的事實(shí)存在高度可能性。所以法院判決認(rèn)定，老劉與小林串通，利用持有的《委托書》，以趙某的名義，低價(jià)將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給小林，該行為直接造成趙某的責(zé)任財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少，進(jìn)而損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益。因此，債權(quán)人吳先生請求撤銷上述住房買賣行為，有事實(shí)和法律依據(jù)。