如何購(gòu)買抵押房

1、第一種方式：賣家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項(xiàng)權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過(guò)戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時(shí)間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不可取得《他項(xiàng)權(quán)證》，因此賣家要向銀行詳細(xì)詢問(wèn)提前還貸的步驟和所需時(shí)間。

2、第二種方式：辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)(銀行是抵押權(quán)人時(shí)才可以辦理)，轉(zhuǎn)按揭不需要賣家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對(duì)貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)有較大限制，主要是央行從政策上有限制。

3、第三種方式：類似于銀行轉(zhuǎn)按揭，做法是由買方向銀行申請(qǐng)貸款，銀行批準(zhǔn)后將貸款劃到賣方賬戶，賣方還貸注銷抵押后再過(guò)戶交易。買方的貸款銀行為了保證買方還款，還會(huì)要求買方提供保證人擔(dān)保。

購(gòu)買被抵押的房子存在風(fēng)險(xiǎn)

1、重復(fù)抵押。

開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中由于資金缺乏，會(huì)挑選將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經(jīng)銀行同意且沒(méi)有告知購(gòu)房者該房源已被抵押的情況下，就對(duì)該房源進(jìn)行出售，這種重復(fù)的交易給住房權(quán)屬登記帶來(lái)隱患。

2、多方利益沖突。

利益沖突風(fēng)險(xiǎn)往往發(fā)生在開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)抵押給多方的情況下。比如開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)同時(shí)抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個(gè)抵押人，購(gòu)房者在不知情的情況下購(gòu)買房產(chǎn)，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷開(kāi)無(wú)法償還抵押貸款，住房的歸屬問(wèn)題處理起來(lái)將會(huì)錯(cuò)綜復(fù)雜，輕則延誤購(gòu)房者收房，重則購(gòu)房者所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)遭遇轉(zhuǎn)移。

3、退房難。

開(kāi)發(fā)商惡意隱瞞抵押情況，要么是補(bǔ)辦解押手續(xù)，繼續(xù)完成房產(chǎn)交易，要么是支付違約金，同意購(gòu)房者退房。但是，通常情況下退房并不是一件輕而易舉的事情，維權(quán)將會(huì)是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

4、無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有還清債務(wù)的前提下與購(gòu)房者進(jìn)行交易，購(gòu)房者不僅面臨著首付款損失的風(fēng)險(xiǎn)，還因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有債務(wù)問(wèn)題，購(gòu)房者無(wú)論是向銀行申請(qǐng)貸款還是簽訂正式的購(gòu)房合同都將不可實(shí)現(xiàn)，更別提網(wǎng)簽備案和到房管部門辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登，都將會(huì)受到阻礙。