買房前哪些法律常識是你必須要知道的

一、開發(fā)商收取選號費是否有法律依據(jù)

答：開發(fā)商收取選號費的行為無法律依據(jù)。

說明：如果該選號費在雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)當無條件退還;若開發(fā)商不退還選號費，可通過向當?shù)亟ㄎ对V或向當?shù)乜h級人民法院起訴的方式維權(quán)。

二、開發(fā)商收取"訂金"后，若開發(fā)商違約，是否應(yīng)當雙倍返還

答：這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法。

說明：該"訂金"與可以雙倍返還的"定金"是不同的法律概念?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得高于主合同標的額的20%。對于"訂金"是否可以適用雙倍返還的原則，目前沒有相關(guān)法律依據(jù)。

三、開發(fā)商收取"定金"后，是否無論何種原因造成未能簽署《商品房買賣合同》，都要雙倍返還

答：不是。

說明：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

四、開發(fā)商所取得的"五證"和"兩書"，具體指哪"五證"和"兩書"

答："五證"是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;"二書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》。

說明：其中"五證"屬于行政許可的范圍和性質(zhì)，"兩書"是開發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定自行制作并提供給業(yè)主的書面材料。

五、開發(fā)商沒有向業(yè)主出示"五證"，所簽署的《商品房買賣合同》是否有效

答：無效。

說明：自2006年開始，北京市所有《商品房買賣合同》均需要通過網(wǎng)簽的方式簽署。如開發(fā)商沒有取得"五證"或"五證"不全的項目，是不可通過網(wǎng)簽的。如果開發(fā)商沒有在簽署《商品房買賣合同》前出示"五證"，購房人有權(quán)依法要求查看。如果購房人忘記查看開發(fā)商"五證"，也可以通過當?shù)亟ㄎW(wǎng)站核實開發(fā)商是否取得"五證"。

六、雙方簽訂《商品房買賣合同》后，在《商品房買賣合同》尚未辦理預(yù)售備案登記前，購房人反悔，不想繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由，單方面解除合同，是否可以不承擔(dān)法律責(zé)任

答：購房人應(yīng)當按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

說明：《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

七、購買精裝修的商品房過程當中，開發(fā)商在《商品房買賣合同》附件中，關(guān)于裝修標準的約定，只有裝修材料的品牌或同等檔次，沒有裝修材料具體規(guī)格型號，該怎么辦

答：建議做“封樣”，并以此作為驗收標準。

說明：購房人在購買精裝修的商品過程當中，絕大多數(shù)都遇到這種困惑，至今沒有相關(guān)的法規(guī)對開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的精裝修住房裝修材料和裝修標準作出明確的規(guī)定。建議可以和開發(fā)商商議對部分主要裝修材料進行"封樣"，在收樓時以"封樣"作為驗收標準。發(fā)生爭議后，一般挑選適用《合同法》第六十二條的規(guī)定。

八、商品房交付時，開發(fā)商要求業(yè)主一并繳納契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)證代辦費，是否合理

答：是否合理，按雙方約定執(zhí)行。

說明：根據(jù)新的《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商可以與購房人在《商品房買賣合同》中約定購房過程當中稅費的代繳納。如果購房人已經(jīng)和開發(fā)商事先在《商品房買賣合同》中有約定，則應(yīng)當按照約定履行。如果雙方?jīng)]有約定，按照法定執(zhí)行。契稅的交納時間，法律規(guī)定應(yīng)當在辦理轉(zhuǎn)移登記時繳納。

九、開發(fā)商要求在收樓時，必須先和前期物業(yè)公司簽署《物業(yè)管理合同》并繳納一年的物業(yè)費后，才能在物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙，是否違法

答：違法。

說明：商品房買賣合同和物業(yè)管理合同屬于兩個不同的法律關(guān)系，這兩個法律關(guān)系是完全獨立的，開發(fā)商的要求屬于明顯的違法行為。雖然在《商品房買賣合同》中，已經(jīng)對前期物業(yè)管理有明確的約定，但是開發(fā)商交付住房的流程不符合法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當履行《商品房買賣合同》中約定的住房交付義務(wù)，不得附加任何條件。購房人如不簽署《物業(yè)管理協(xié)議》或不繳納物業(yè)費，屬于另外一個法律關(guān)系，應(yīng)當通過其他法律途徑解決。

十、收樓時，開發(fā)商要求購房人支付燃氣初裝費，否則不予交房。購房人是否應(yīng)當繳納燃氣初裝費

答：購房人有權(quán)拒絕繳納，并追究開發(fā)商違約責(zé)任

理由：作為住房的附屬設(shè)施，燃氣管道應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)安裝，業(yè)主支付的購房款應(yīng)該包含了住房以及附屬設(shè)施的相關(guān)費用。開發(fā)商收取燃氣初裝費沒有任何法律依據(jù)，購房人有權(quán)拒絕繳納。開發(fā)商以此拒絕交房的，購房人可以通過司法渠道追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。