住房所有權(quán)證特色

　　作為證書之一種，房產(chǎn)證具有以下顯著特色：

　　(1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。

　　(2)房產(chǎn)證是對特定住房所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定住房共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況。基于一物一權(quán)主義，房產(chǎn)證以一住房一房產(chǎn)證為原則，即一個具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的住房　(包括區(qū)分所有的住房)只有一個所有權(quán)，在不動產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個房產(chǎn)證。

　　(3)房產(chǎn)證只能向特定住房的所有權(quán)人發(fā)放，如住房系共有，在住房所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。

　　(4)房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對特定住房權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。

　　由于住房是重要的不動產(chǎn)，與之相關(guān)的交易活動極為普遍，因而房產(chǎn)證在交易活動中得到廣泛的運(yùn)用。但在實(shí)務(wù)中，對房產(chǎn)證的認(rèn)識與其性質(zhì)相悖之處仍嫌較多，歸納起來主要有兩類：

　　其一，顛倒房產(chǎn)證和不動產(chǎn)登記簿的關(guān)系，以為房產(chǎn)證是證明住房所有權(quán)的唯一合法憑證，登記簿只是房產(chǎn)證的檔案。

　　例如，在實(shí)務(wù)中判斷一個人是否擁有特定住房的所有權(quán)時，以為是否持有房產(chǎn)證就是根本依據(jù)。

　　其二，混淆證書與證券的性質(zhì)，以為房產(chǎn)證具有證券的性質(zhì)與作用，可以代表其上記載的住房所有權(quán)。

　　例如，在住房買賣中，以為房產(chǎn)證的交付具有住房所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力;或者在住房抵押中，以為房產(chǎn)證交給抵押權(quán)人占有具有設(shè)定抵押權(quán)的效力。

　　按照我國現(xiàn)行的住房所有權(quán)登記制度，住房登記是城鎮(zhèn)住房權(quán)利歸屬的法定公示方法。在以住房為標(biāo)的物的交易活動中，以住房為標(biāo)的物的物權(quán)取得、設(shè)定、變動等，須經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)法上的效力。所以，住房所有權(quán)歸屬的確認(rèn)須以登記簿上的記載為準(zhǔn)。房產(chǎn)證作為一種證書，雖然可以證明住房所有權(quán)歸屬于誰的法律事實(shí)，但其證明力的依據(jù)是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產(chǎn)登記簿或與登記簿的記載不相一致，房產(chǎn)證在交易活動中就失去了對住房權(quán)利歸屬的證明力，而只能成為向登記機(jī)關(guān)請求確權(quán)的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產(chǎn)證自身任何單獨(dú)的變更均不產(chǎn)生物權(quán)法上的效力。

　　例如，在住房買賣時，房產(chǎn)證的交付并不產(chǎn)生住房所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果，房產(chǎn)證受讓人并不可以取得出賣人的房產(chǎn)證為由，主張其已經(jīng)取得住房所有權(quán)。房產(chǎn)證遺失后，住房所有權(quán)人并不因此失去住房所有權(quán)，權(quán)利人可根據(jù)登記簿的記載主張和行使權(quán)利，并可要求機(jī)關(guān)根據(jù)登記簿上的記載補(bǔ)發(fā)房產(chǎn)證。可見，房產(chǎn)證不可脫離登記簿的記載而發(fā)揮其證明作用。

　　所謂“住房權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有住房所有權(quán)并對住房行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的規(guī)定，實(shí)際上顛倒了房產(chǎn)證和不動產(chǎn)登記簿的關(guān)系，誤解了物權(quán)公示的原則、意義和適用規(guī)則。房產(chǎn)證也不具有代表住房所有權(quán)的功能，這一點(diǎn)與證券大不相同。同是書面憑證，證書與證券在性質(zhì)上的主要區(qū)別是：證書僅僅是證明法律事實(shí)的書面憑證，房產(chǎn)證作為權(quán)利證書，只能證明特定住房所有權(quán)歸屬于誰，而不可代表其上記載的權(quán)利;證券不僅可以證明權(quán)利的歸屬，如當(dāng)事人在訴訟中即使只有持有證券這一孤證，亦可充分證明其擁有證券上的權(quán)利，而且還能代表其上記載的權(quán)利，移轉(zhuǎn)交付證券即產(chǎn)生權(quán)利移轉(zhuǎn)的效力。

　　當(dāng)然，在與住房有關(guān)的交易活動中，房產(chǎn)證還是可以起到一定的證明作用。但是，房產(chǎn)證所起到的只是初步的證明作用。在住房買賣的締約過程開始時，欲出賣住房的一方出示房產(chǎn)證，可以初步證明自己是住房所有權(quán)人，有關(guān)的締約談判可以據(jù)此展開。如果雙方初步達(dá)成一致并且準(zhǔn)備簽訂住房買賣合同時，一方當(dāng)事人不應(yīng)只根據(jù)對方房產(chǎn)證的記載就與之訂立合同，而應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管機(jī)關(guān)查閱住房登記簿，以了解對方是否為真正的住房所有權(quán)人、該住房上是否設(shè)定了抵押等情況，因?yàn)橹挥械怯洸旧系挠涊d才是具有公信力的權(quán)利歸屬證明。在住房買賣合同履行時，賣方向買方交付房產(chǎn)證，并不產(chǎn)生住房所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，必須在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行所有權(quán)主體的變更登記(即通常所說的“過戶登記”)，才能產(chǎn)生住房所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效力。嚴(yán)格說來，在住房所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程當(dāng)中，房產(chǎn)證是不可隨之移轉(zhuǎn)的，房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)在進(jìn)行過戶登記之后，不應(yīng)將賣方原先持有的房產(chǎn)證經(jīng)變更記載后轉(zhuǎn)交給買方，而應(yīng)當(dāng)將賣方原先持有的房產(chǎn)證收回，再向買方發(fā)放新的房產(chǎn)證?？梢?，在住房交易過程當(dāng)中，房產(chǎn)證的證明作用是極為有限的，遠(yuǎn)不如生活中普遍的其他一些證書，如身份證、畢業(yè)證、合同書等。當(dāng)然，盡管房產(chǎn)證的交付不具有物權(quán)法上的效力，但在審判實(shí)踐中據(jù)此判斷是否存在債的關(guān)系方面，還是有一定的證明意義。

　　例如，房產(chǎn)證的交付可以證明雙方當(dāng)事人之間可能存在住房買賣合同關(guān)系，可以證明賣方有交付住房所有權(quán)的意思表示;在涉及住房抵押的交易活動中，抵押權(quán)人占有房產(chǎn)證可以證明抵押合同關(guān)系的存在等等。