“綠色建材”泛濫 環(huán)保評(píng)定待規(guī)范

開(kāi)發(fā)商在商品房交付過(guò)程當(dāng)中的4大義務(wù)

義務(wù)一：將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人

根據(jù)《商品房銷售管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人?！?/p>

“將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人”包含兩層含義：

1.開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人交付符合交付使用條件的商品房，這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的交付使用條件和合同約定的交付使用條件。

目前來(lái)說(shuō)，《合同法》、《商品房銷售管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)中制定了相應(yīng)的商品房交付應(yīng)具備的法定條件，但總的來(lái)說(shuō)，這些規(guī)定尚不夠具體明確，實(shí)踐中，對(duì)于商品房交付使用條件主要根據(jù)合同約定。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照與購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人交付商品房，合同約定的交付使用條件一般包括：①商品房的面積、戶型、尺寸、朝向；②商品房的裝飾、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；③上下水、電、燃?xì)?、暖氣等；④小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等配套設(shè)施，上述各項(xiàng)均應(yīng)具備交付使用條件。

2.開(kāi)發(fā)商還有義務(wù)按期向購(gòu)房人交付商品房。

開(kāi)發(fā)商未能按期交付的，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；高于合同約定的期限，開(kāi)發(fā)商仍不可交付商品房的，購(gòu)房人還有權(quán)解除合同。

義務(wù)二：向購(gòu)房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及住房實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)

1.開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件。

根據(jù)建設(shè)部《住房建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第四條“工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)負(fù)責(zé)組織實(shí)施?！?/p>

根據(jù)建設(shè)部《住房建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案。備案機(jī)關(guān)收到開(kāi)發(fā)商報(bào)送的齊全的竣工驗(yàn)收備案文件后，向其發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

從以上規(guī)定可知，商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件既可以是建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收后出具的《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，也可以是《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。一般的說(shuō)，后者為政府建設(shè)行政主管部門(mén)出具，其公信力更強(qiáng)。

若開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人在合同中約定商品房交付時(shí)必須具備《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，則開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收住房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付住房的違約責(zé)任。

2.開(kāi)發(fā)商交付商品房時(shí)，還應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。

依據(jù)《商品房銷售管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于住房權(quán)屬登記?！?/p>

對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來(lái)的，商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)對(duì)面積差異根據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算；另外，物業(yè)管理公司也是依據(jù)商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)收取物業(yè)管理費(fèi)的。

義務(wù)三：向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用方法書(shū)》

根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用方法書(shū)制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用方法書(shū)》?！?/p>

開(kāi)發(fā)商交付住房時(shí)，若未向購(gòu)房人提供上述兩項(xiàng)文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收此住房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

義務(wù)四：通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收住房

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向購(gòu)房人發(fā)出《入住通知書(shū)》，書(shū)面通知購(gòu)房人前來(lái)接收住房?！度胱⊥ㄖ獣?shū)》一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：①辦理入住手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)；②購(gòu)房人需攜帶的文件、資料；③購(gòu)房人需交納費(fèi)用的說(shuō)明；④提醒購(gòu)房人因購(gòu)房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點(diǎn)辦理入住手續(xù)的法律后果；⑤基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)。

《入住通知書(shū)》以掛號(hào)信或特快專遞的形式發(fā)出為宜。購(gòu)房人在入住通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)組織相關(guān)人員配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收住房。查驗(yàn)住房符合合同約定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人簽署《交付合驗(yàn)單》；查驗(yàn)住房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)請(qǐng)購(gòu)房人填寫(xiě)《返修單》，組織人員及時(shí)返修并將返修結(jié)果通知購(gòu)房人。

商品房交付過(guò)程當(dāng)中3大問(wèn)題及其解決方法

貨不對(duì)路，收到“毛病房”怎么辦？

這里所說(shuō)的“毛病房”包括兩個(gè)方面，一是商品房存在質(zhì)量瑕疵，二是商品房存在權(quán)利瑕疵。

1.商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在問(wèn)題。目前，商品房交付過(guò)程當(dāng)中，購(gòu)房人以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。

筆者認(rèn)為，購(gòu)房人能否以此為由拒收住房，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的住房達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收住房或解除合同，則購(gòu)房人可以拒絕接收住房。

若合同中沒(méi)有明確約定，根據(jù)《合同法》第一百四十八條“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不可實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！?/p>

《商品房銷售管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定，筆者認(rèn)為，對(duì)于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門(mén)窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因其一般不會(huì)造成購(gòu)房人不可實(shí)現(xiàn)合同目的，購(gòu)房人不可由此拒絕接收住房。但這并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商交付存在這樣質(zhì)量瑕疵的住房就無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商對(duì)于交付質(zhì)量瑕疵的住房，視具體情況不同，應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給購(gòu)房人造成損失的，開(kāi)發(fā)商還須向購(gòu)房人賠償損失。

2.商品房存在權(quán)利瑕疵是指交付的商品房存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。

《合同法》第一百五十條規(guī)定'出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。”

《合同法》第一百五十一條規(guī)定“買受人訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條的義務(wù)?！?/p>

因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商交付的商品房存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，若開(kāi)發(fā)商在銷售該商品房時(shí)未明確告知已設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，商品房交付時(shí)該瑕疵仍然存在的，購(gòu)房人可以拒絕接收住房。

入住時(shí)沒(méi)交管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商不給鑰匙怎么辦？

實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商將商品房的鑰匙交給物業(yè)管理公司，讓購(gòu)房人從物業(yè)管理公司領(lǐng)取住房鑰匙，而物業(yè)管理公司往往把購(gòu)房人是否交納物業(yè)管理費(fèi)作為領(lǐng)取住房鑰匙的前提，由此也產(chǎn)生了大量糾紛。

筆者認(rèn)為，此種做法是錯(cuò)誤的。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并依據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商支付了房?jī)r(jià)款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同的約定向購(gòu)房人交付商品房(即交付住房鑰匙)。從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司只是開(kāi)發(fā)商的代理人，購(gòu)房人只要不存在合同中約定的開(kāi)發(fā)商可拒絕交付住房的情形，物業(yè)管理公司就不可拒絕向購(gòu)房人交付住房鑰匙。

物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)是基于《住房使用、維修、管理公約》和《物業(yè)管理委托合同》，購(gòu)房人不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可依據(jù)上述合約的相關(guān)條款，追究購(gòu)房人相應(yīng)的法律責(zé)任，而不可以此為由拒絕向購(gòu)房人交付住房鑰匙。

購(gòu)房人未按規(guī)定時(shí)間辦理入住怎么辦？

在不少項(xiàng)目中，購(gòu)房人因自身原因，未按入住通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間前來(lái)辦理入住手續(xù)，致使商品房未能按期交付，雙方對(duì)此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)以及商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議，由此產(chǎn)生了糾紛。

依據(jù)《合同法》第一百四十二條規(guī)定“標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?楷體)

因此，因購(gòu)房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也由購(gòu)房人承擔(dān)。為減少因此而發(fā)生的糾紛，建議開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)與購(gòu)房人進(jìn)行明確約定。

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