哪些二手房不可進(jìn)行買賣

1、已經(jīng)出租的住房，可能無法入住。

按照買賣不破租賃的原則，即使房子已經(jīng)賣掉，新房東也不可把租客趕走，只能等租賃到期，方能正式入住。另外，購買已經(jīng)出租的住房還可能侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，租客有權(quán)向法院起訴請求損害賠償。

2、沒有房產(chǎn)證的房子，無法過戶。

房產(chǎn)證是住房所有權(quán)人享有住房所有權(quán)的憑證，沒有房產(chǎn)證的房子是不可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。購買此類房子不合法，合同無效，無法完成過戶，即使買的是學(xué)區(qū)房也無法享受對口入學(xué)待遇。

3、未經(jīng)所有共有人同意出售的住房，合同可能無效。

住房所有權(quán)人和住房所有權(quán)共有人不是一個(gè)人，例如夫妻共有住房。共有人之一想賣掉這套房子，必須征得其它所有共有人的同意，否則合同無效，購房者只能退房。

4、違規(guī)搭建的住房，無法過戶。

違章建筑是指未經(jīng)許可擅自動工新建的各種建筑物，購買此類住房無法過戶，購房者權(quán)益無法得到法律保障，且違章建筑隨時(shí)有可能被強(qiáng)制拆除。

5、在農(nóng)村集體土地面上興建的住房，沒有房產(chǎn)證。

農(nóng)民在集體土地面上建造的住房沒有房產(chǎn)證，只允許集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不可對外出售。購買此類住房無法過戶，合同無效，一旦發(fā)生糾紛，購房者權(quán)益將得不到法律保障。

6、已被抵押或依法被查封的住房，無法過戶。

過戶之后房子才是購房者的，在此之前房子還是賣家的，付了房款卻拿不到住房所有權(quán)，為此購房者需要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

7、已經(jīng)列入拆遷公告的住房。

對于此類住房，房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記手續(xù)。另外，通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的，買了戶口可能無法遷入。

8、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、未滿3年的動遷房，交易無效。

此類住房不允許上市買賣，也無法過戶，私下交易合同無效。

二手房稅費(fèi)誰交

買賣住房的稅收，國家列明買賣雙方各自應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)清晰可見，購房的承擔(dān)其自身的購房交易稅費(fèi)，賣房的承擔(dān)其自身通過出售住房所得收益應(yīng)繳納的稅費(fèi)；但自2006年國家出臺“國十五條”，其中規(guī)定，“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”。

按國家相關(guān)部門規(guī)定，個(gè)人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)均是賣方支付的，前二者是住房賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費(fèi)由賣方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費(fèi)所占比例較大，就成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

稅費(fèi)由誰交的問題，實(shí)際上國家有明文規(guī)定，全由買家交原則上說是不合理的。但實(shí)際上稅費(fèi)與房價(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣家交稅費(fèi)，那么房價(jià)可能就高一些，買家交稅費(fèi)，房價(jià)就相對低一些。合同中約定由誰交稅費(fèi)是符合民法上自治原則的，從這個(gè)角度講稅費(fèi)由買家交也是合理的。