等額本金是怎么計算出來的

等額本金計算公式：每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率;每月本金=總本金/還款月數;每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率;還款總利息=(還款月數+1)×貸款額×月利率/2;還款總額=(還款月數+1)×貸款額×月利率/2+貸款額。要注意的是，在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

等額本金還款的優(yōu)缺點

1、優(yōu)點

(1)隨著還款期限的減少，等額本金還款也隨之減少，后期的利息也會越來越少，還款負擔逐月遞減。

(2)借款額、借款年限相同的情況下，相比較與等額本息還款法，如果挑選恰當的時機提前還款的話，本金前期已經還了很多，后期隨著本金的減少，可以節(jié)省大量利息支出。

2、缺點

等額本金還款方式比較適合收入高、還款能力比較強的購房者，這一點一定要根據自身實際經濟情況來決定，不可強求，否則前期可能會很難承受這么大的還貸壓力。

房貸還款注意事項

1、銀行允許提前還貸時間不同，銀行允許提前還貸時間有所不同，大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€貸。

2、在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸。

3、銀行調整利息周期不同，銀行調整利息周期有所不同，一般房貸期限都在10年以上，在這個周期里，央行調整利息是難免的，而各家銀行根據調整利息的時間也不一致。工行、農行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照最近的央行基準利率調整為新的還款利息。

4、房貸提前還款后別忘記撤銷抵押登記，無論是在合同期內還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。根據產權證在誰手里情況不同，還完貸款后領回產權證的程序也分好幾種，一種最簡單的情況就是產權證正本已經抵押在銀行了。