房子的評估價怎么算

1、假設(shè)開發(fā)法：

所謂假設(shè)開發(fā)是對正在開發(fā)或者還未開發(fā)的項目進行測算，然后在減掉剩余開發(fā)項目的價值，最后得出的即是房地產(chǎn)的價值。

2、基準地價法：

基準地價只是對土地使用權(quán)價值的評估，通常是參照已有的同類基準的土地價值進行調(diào)整，最后根據(jù)區(qū)域以及個別因素得出土地使用權(quán)價值。

3、市場比較法：

將需要評估的房產(chǎn)，與已經(jīng)成交或評估過的同類產(chǎn)品進行比較，然后將各因素數(shù)量化，最后得出房產(chǎn)的實際價值，注意對比的房產(chǎn)必須是相同用途，相同情況以及正常報價的。

4、路線價法：

這種評估方法根土地所在區(qū)域、地段等因素有很大的關(guān)系，一般同一個區(qū)域內(nèi)的價值會相對穩(wěn)定一些，如果知道該區(qū)域內(nèi)土地的平均價值，那就可以通過臨街的距離估算出土地的價值。

住房評估注意事項

1、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的確定主體

根據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》第二十條和《國有土地面上住房征收評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)先由被征收人商議選定，只有在被征收人商議不成的情況下，才由住房征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

因此，如果住房征收部門直接指定某一房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對住房進行評估的話，屬于程序違法，可以提出異議。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由住房征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具住房征收評估委托書，并與其簽訂住房征收評估委托合同。值得注意的是，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)是不可以轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的住房征收評估業(yè)務(wù)的。

2、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)要評估獨立

根據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》第二十條和《國有土地面上住房征收評估辦法》第三條規(guī)定，任何單位和個人都不得干預住房征收評估、鑒定活動。與住房征收當事人有利害關(guān)系的，應當回避。

3、注冊房地產(chǎn)估價師準確適用評估方法

主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等，因此需要注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，決定采用哪一種或多種方法對被征收住房價值進行評估?！秶型恋孛嫔献》空魇赵u估辦法》規(guī)定，被征收住房的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收住房或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收住房是在建工程的，應當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

4、對評估報告或評估結(jié)果不服的救濟途徑

根據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》和《國有土地面上住房征收評估辦法》可知，如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)作出解釋和說明。如果對評估結(jié)果有異議，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，攜帶書面復核評估申請向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估，并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。