拒交物業(yè)費(fèi)違法？第一翅為物業(yè)費(fèi)這么香菇！

現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由有很多，比如車輛被盜、找不到停車位等等，但只要物業(yè)履行了相應(yīng)的義務(wù)，業(yè)主以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)是缺乏合法依據(jù)的。

今天購(gòu)房指南就來(lái)給大家講講為什么一定要交物業(yè)費(fèi)。

案例：

某小區(qū)部分業(yè)主以占道停車情況嚴(yán)重、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)差、車輛進(jìn)出管理不嚴(yán)、違章搭建無(wú)人管等物業(yè)服務(wù)管理不到位現(xiàn)象為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，造成物業(yè)服務(wù)人員工資無(wú)法及時(shí)發(fā)放，小區(qū)環(huán)境愈加臟亂，形成了惡性循環(huán)。

終，這些業(yè)主被物業(yè)公司告上了法庭。目前，涉及該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件已達(dá)59件，其中56件經(jīng)法院調(diào)解后，業(yè)主主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)。

那么，業(yè)主們這么多看似“正當(dāng)”的拒交理由沒(méi)有一個(gè)被法院采納，這是為什么呢？

比如有的業(yè)主認(rèn)為自己根本就不需要物業(yè)服務(wù)，是不是就可以不交物業(yè)費(fèi)了呢？

我們先來(lái)看看法律的規(guī)定，根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條：

經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

也就是說(shuō)，業(yè)主無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的抗辯理由，涉及建筑物區(qū)分權(quán)的整體性問(wèn)題。建筑物區(qū)分權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三方面內(nèi)容，而不是單個(gè)業(yè)主的絕對(duì)支配權(quán)。

建筑物區(qū)分權(quán)人往往人數(shù)眾多，共有部分的利用和管理必須由全體共有人以團(tuán)體意思決議，而不可以單個(gè)區(qū)分權(quán)人的個(gè)體意思為準(zhǔn)。正因?yàn)槿绱?，在關(guān)系全體業(yè)主共同利益的事項(xiàng)上，必須由業(yè)主共同作出決議，并且該種決議對(duì)業(yè)主具有約束力。

我國(guó)《物權(quán)法》第76條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司或者其他管理人由業(yè)主共同決定。第78條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。因此，只要物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)的決議簽訂，即對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由進(jìn)行抗辯。

還有的業(yè)主認(rèn)為自己長(zhǎng)年不在家居住，也沒(méi)有享受過(guò)物業(yè)服務(wù)。這種情況也要交納物業(yè)費(fèi)嗎？

答案是肯定的。就像之前說(shuō)的，物業(yè)公司請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的權(quán)利為契約請(qǐng)求權(quán)，其依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，因此只要物業(yè)服務(wù)公司依照約定提供了相應(yīng)服務(wù)，便已經(jīng)盡到了合同義務(wù)，不存在違約行為，也不存在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)的空間，業(yè)主需按合同繳納物業(yè)費(fèi)。

如果物業(yè)公司不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

還有業(yè)主認(rèn)為自己并沒(méi)有直接跟物業(yè)簽合同，是不是就可以不交錢了？

不是的，根據(jù)規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的特殊性，不管是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，還是物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，都不是業(yè)主逐個(gè)與服務(wù)公司簽訂的合同。前者是建設(shè)單位與服務(wù)公司簽訂的，后者是業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的。但這兩種合同在性質(zhì)上與業(yè)主本人簽訂無(wú)異。

說(shuō)了這么多，大家是不是覺(jué)法律總是站在物業(yè)公司這邊了？

其實(shí)也不是。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，對(duì)那些已經(jīng)交費(fèi)的業(yè)主來(lái)講是不公平的，更有可能造成物業(yè)公司在無(wú)法收回運(yùn)營(yíng)成本的情況下，下降現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量的惡性循環(huán)。

也就是說(shuō)，不交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)是自毀，不可解決任何問(wèn)題，更不是維權(quán)。一個(gè)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，首先就失去了業(yè)主享有的權(quán)利，侵害了全體業(yè)主的利益。單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)不繳納物業(yè)費(fèi)。不繳納物業(yè)費(fèi)是違反業(yè)主公約的行為，是與全體業(yè)主為敵。這就是為什么必須繳納物業(yè)費(fèi)的根本原因。

一個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)需要大家共同努力。一方面，物業(yè)公司應(yīng)積極聽取業(yè)主的意見，加強(qiáng)與業(yè)主的交流與溝通，提高服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量；另一方面，業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)的初衷雖然是為了以此促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的改善，但整體環(huán)境的改善需要一個(gè)過(guò)程，也需要業(yè)主的共同維護(hù)。

對(duì)于公共部分的管理，需要全體業(yè)主商議進(jìn)行。同時(shí)，業(yè)主在發(fā)生利益受損的情況下，要及時(shí)向具體的責(zé)任方主張權(quán)利。業(yè)主之間要擰成團(tuán)，如果確實(shí)是物業(yè)公司的問(wèn)題，比如物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)費(fèi)已交卻仍然不對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)等，業(yè)主也可以一起商議，將物業(yè)換掉。