完了！“限購”后買不了房 定金能退嗎？

限購政策的出現(xiàn)，令得樓市一片談論紛紛，與此同時的是，也有一些購房者受到限購政策的“誤傷”，由此造成的買賣糾紛也多了不少。惹禍對于購房者而言，最關心的是：購房資格受限，原先交了定金、簽訂了購房協(xié)議的房子，退房了定金還拿得回嗎？

一、“限購”后買不了房，定金能退嗎？

首先，定金與認購金不同，它是一種合同履行的擔保。根據我國民法通則和《擔保法》中的規(guī)定，簽訂合同當事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔保。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金。

也就是說，大多數情況下，定金確實是不退的。

其次，限購是政府部門調控房產的措施，是屬于政策，不是法律，也不是法規(guī)。根據《合同法》中有關的規(guī)定，房產限購并不會造成合同無效，包括定金合同、買賣合同以及房產中介的居間合同。

但是，樓市調控行為是政府行為，屬于不可抗力。多數住房購買合同中，都會將政府政策作為不可抗力明確出來，由此原因造成合同無法進行下去時，可以雙方商議解除合同，雙方互不承擔相關違約責任。

也就是說，因不可歸責于當事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。而房貸政策、限購政策，這些都是買賣雙方無法左右的，屬于第三方的原因。

二、“限購”后買不了房，要怎么才能拿回定金？

如果是因為“限購”原因，才直接造成買受方失去購房資格，則購房人可直接依據商品房買賣合同司法解釋條規(guī)，理直氣壯地要求開發(fā)商退還定金。

如果是因為“限貸”的原因，才造成買受方無支付能力，在這種情形下，開發(fā)商一般不會輕易退還購房定金。因為，作為付款義務人的住房買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應的解決方案。

另外，在一般情況下，貸款成數的變化不會當然造成住房買受人不可繼續(xù)履行合同，住房買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，在“限貸”情況下，想要回定金是一件比較困難的事。

三、如果在交易中享受了中介服務，但因為限購而造成交易不成，還需要繳納中介服務費嗎？

如果是因為政策出臺而造成住房買賣合同無法繼續(xù)履行，中介公司不可以“已經促成雙方簽訂住房買賣合同，其居間行為已經完成”為由要求支付中介費。但是，買方應支付中介公司為居間活動花費的合理費用。

四、那么在買房時，如何防范“限購”、“限貸”等風險呢？

首先，在考慮購房前期要做好相應的準備工作，比如先了解其他地區(qū)（尤其是相似地區(qū)）的購房政策、樓市動向等相關信息。

其次，訂立合同時，在合同內預先約定好相關條款，比如因政策變動造成無法完成購房，合同自動解除之類的內容；還有，也可以預先約定首付款為住房總價款的百分比，例如若是因相關政策的出臺造成首付比例的提高，合同自動解除。

這樣一來，在一定程度上就可以預防因“限購”、“限貸”等原因造成的糾紛，減少雙方可能因此帶來的損失。