產(chǎn)權(quán)人死后住房被賣還有效 什么是善意取得？

【案例回顧】5年前劉女士因意外去世，5年后一女子冒充劉女士將住房出售給了李先生。劉女士的兒子向法院提起訴訟，起訴買賣合同無效。但法院經(jīng)審理認為冒名女子手持劉女士身份證件原件及房本原件，并是在劉女士丈夫王先生的下辦理的住房買賣及過戶手續(xù)。購買人李先生有理由相信該名女子就是房主本人，盡到了買房人的審慎義務，李先生購買價格符合交易行情，且支付了全款取得了房產(chǎn)證，屬于正常交易流程，故合同有效。

從案例中我們可以看到李先生的購房合同是屬于有效的，這里重要的原因就是李先生屬于善意取得。那么究竟善意取得是什么意思呢？

善意取得一般是指無權(quán)處分人將其財物（動產(chǎn)或者不動產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該財物時系出于善意（合理對價+公示），則受讓人取得該物的權(quán)，原權(quán)利人喪失權(quán)。從中我們可以看到判斷善意與否主要基于兩個因素。一是合理的價格；二是公示，簡單的講也就是不知情。

合理的價格如何認定？

以上述案件為例，李先生支付了房款且與市場交易價格相符。在法律范圍內(nèi)，對于價格合理與否的認定標準，可參照高院“合同法解釋二”第十九條的規(guī)定，若轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可視為明顯不合理的低價。另外值得注意的還有，李先生通過全款支付并且辦理了過戶手續(xù)。其實物權(quán)法本身并不要求善意受讓人已經(jīng)實際支付了全部的房款，但是這里有一個問題，如果買方通過分期的方式付款，即使登記完成，如果尚有款項未付，且沒有足夠的證據(jù)對付款有明確的規(guī)定，很容易造成實際支付款項與市場價格不相符。

不知情該作何解釋？

不知情主要是指買方對于賣方無權(quán)處理住房的事情并不清楚。在此案例中更為明顯，賣方持有原產(chǎn)權(quán)人的身份證原件、房產(chǎn)證原件且得到了原產(chǎn)權(quán)人配偶的，因此買方李先生有足夠的理由相信賣方即為產(chǎn)權(quán)人本人。

另外在一般的案例中，每個案件判斷買方是否善意，要根據(jù)交易行為中的交易習慣，結(jié)合實際來判斷。另外，賣方和買房的關(guān)系也決定了“不知情”的程度。如果雙方為陌生人，對第三人的查詢義務要求就相應較低。

因此綜上所述，李先生作為善意第三人擁有住房的產(chǎn)權(quán)。那么劉女士的兒子該如何維護自身的權(quán)益呢？只能可以通過追究冒充女子的責任的方式來挽回損失。