天津：二手房逃稅有貓膩 “實(shí)惠”在前隱患在后

近日，天津市消費(fèi)者楊先生稱，他找到某房地產(chǎn)中介公司要求代理出售他的房子時(shí)，中介公司的工作人員建議他簽訂兩份《天津市房產(chǎn)買賣中介合同》，其中一份合同故意壓低合同金額，并持這份合同到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。中介公司表示，這樣一來(lái)，高價(jià)買賣、低價(jià)報(bào)稅，賣房一方可以達(dá)到逃稅的目的。楊先生認(rèn)為不妥，沒(méi)有采納中介公司的建議。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在天津市，一些房地產(chǎn)中介公司向交易雙方建議的逃稅策略有多種，這些逃稅策略對(duì)交易雙方都存在一定的安全隱患。

逃稅策略各種各樣去年11月25日，筆者以賣房人的身份來(lái)到位于天津市養(yǎng)魚池路的一家房地產(chǎn)中介公司，了解了相關(guān)情況后，一位劉姓工作人員告訴筆者，在交易中“可以簽兩份合同，把一份合同做的價(jià)格低一些，用于辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣可以少繳一部分費(fèi)用?！惫P者又來(lái)到位于天津市獅子林大街的另一家房地產(chǎn)中介公司，一位王姓工作人員同樣向筆者談到了簽訂兩份合同逃稅的問(wèn)題。在了解到筆者的住房購(gòu)買尚不滿5年時(shí)，該人員向筆者提供了另一種逃稅方式――交易不過(guò)戶、只公證?！跋鹊焦C處做一個(gè)公證，承諾房子已經(jīng)賣給對(duì)方，等房齡高于5年后再辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣營(yíng)業(yè)稅就可以免了?！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)，“只要買賣雙方相互信任，這種方式完全可以?！彪S后，筆者就此問(wèn)題采訪了北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一位店長(zhǎng)李先生，他向筆者介紹了另一種逃稅策略，“以租代售也是一種常用的逃稅方法，對(duì)于接近5年房齡的房子，在雙方約定的情況下，可以先租給買方，待到5年房齡后，再以商議好的價(jià)格賣給買方，之前的租金可以沖抵買房款。這樣可以逃避大部分稅費(fèi)。”

逃稅策略暗藏隱患采用房地產(chǎn)中介公司建議的逃稅策略，交易雙方確實(shí)能獲得不少實(shí)惠，但這些策略是否潛藏隱患呢？專門從事房地產(chǎn)糾紛案件代理的北京東方律師事務(wù)所律師劉桂林表示，“表層上可能會(huì)得到不少實(shí)惠，實(shí)際上這其中蘊(yùn)藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

針對(duì)簽訂兩份合同逃稅的做法，劉桂林指出，這種做法對(duì)于買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于賣方，如果過(guò)戶前買方只付部分房款，等過(guò)戶后堅(jiān)持以申報(bào)的合同價(jià)為準(zhǔn)，剩下的差價(jià)不予給付，此時(shí)賣方若想討回房款，就會(huì)發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)于買方，如果未來(lái)買方將住房再次出售，那么房?jī)r(jià)會(huì)以提交房產(chǎn)交易中心的合同標(biāo)價(jià)為準(zhǔn)，其再次出售的價(jià)格與真實(shí)價(jià)格差額加大，其繳納的個(gè)人所得稅也會(huì)增大。另外，訂立虛假合同逃稅是一種違法行為，一旦被發(fā)現(xiàn)將受到稅務(wù)部門處罰。針對(duì)以租代售逃稅的做法，劉桂林說(shuō)，《合同法》規(guī)定，惡意串通、損害國(guó)家、集體、第三者利益的合同屬無(wú)效合同。所以，如果租房期間雙方因?yàn)榉績(jī)r(jià)等因素發(fā)生分歧，一方的利益將受到侵害。先公證后過(guò)戶的做法讓買方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。劉桂林說(shuō)，即便進(jìn)行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，住房的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。

在此期間，若賣方反悔或私自將住房賣給第三方，住房的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化。即使買方保管房產(chǎn)證，賣方仍可通過(guò)辦理遺失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證。去年12月3日，天津市房管局市場(chǎng)管理處辦公室胡主任接受筆者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)中介公司建議的逃稅策略存在很多隱患，二手房交易雙方應(yīng)當(dāng)履行自己的納稅義務(wù)。她提醒交易雙方，在與中介機(jī)構(gòu)簽訂中介服務(wù)合同時(shí)一定要細(xì)讀合同或協(xié)議的各項(xiàng)條款，要特別注意委托服務(wù)的具體事項(xiàng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求、服務(wù)費(fèi)用的支付方式和支付時(shí)間、合同的履行期限、各方違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式等內(nèi)容。同時(shí)，交易雙方可以查看當(dāng)?shù)厥痉逗贤谋镜膬?nèi)容作為參考，避免中介機(jī)構(gòu)簽訂不平等條款。

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