開發(fā)商逾期交付住房能否先收房

開發(fā)商逾期交付住房不可先收房。逾期交付住房，開發(fā)商應當根據(jù)購房合同約定承擔違約責任。出賣人遲延交付住房或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

延期交房包括兩種情況：

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等造成的住房交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經過一段時間等待就可以收房的情況。

2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理等造成開發(fā)商不可或者短時間內不可交付住房的情形。

原則上，出賣人不可在約定時間交付住房便構成延期交房。但在下列情況下，不構成延期交房：

1、因不可抗力對按時交付產生影響。根據(jù)《民法典》(2021.1.1生效)第五百九十條：“當事人一方因不可抗力不可履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不可履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責任?！钡囊?guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對住房的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。

2、因重大規(guī)劃、設計變更對按時交付產生影響。如果在住房建設過程當中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設計方案進行修改)，或者是住房在施工過程當中遭遇重大技術難題(如地質條件的突變)必須對設計進行變更的，此類情況因不可歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。

賠償標準是什么

延期交房違約金的標準是多少?根據(jù)相關規(guī)定，將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價格的萬分之五的違約金。但是這也不是一成不變的;如果違約金是雙方自己通過商議定好了的，可以不是百分之五;經過調查顯示違約金過高的，可以經過法院途徑應予適當?shù)臏p少。所以嚴格來說，延期交房違約金是沒有一個固定標準的。

買賣關系角度來說，買方取得住房的對價是支付了約定的購房款，也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此，如果將“合同履行后可以獲得的利益”理解為凈利益的話，買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購房成本，包括分攤的購房款及利息損失?？梢?，所謂買方購買住房所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。

至于對過高的開發(fā)商延期交房違約金應當調整至什么程度，法律并無明文規(guī)定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。