北京知名住宅強(qiáng)勢合同引業(yè)主擔(dān)憂，買房遇到霸王合同怎么辦？

近日，北京某知名樓盤因讓業(yè)主簽強(qiáng)勢合同引發(fā)業(yè)主擔(dān)憂。據(jù)某業(yè)主反饋，買房時(shí)，因?yàn)橛袔资f優(yōu)惠，銷售讓其趕緊先把合同簽了。銷售表示，先把合同簽了，之后所有的細(xì)節(jié)都能改。據(jù)開發(fā)商回復(fù)，2月初，在昌平區(qū)住建委的指導(dǎo)下，公司已針對部分項(xiàng)目商品房銷售合同問題進(jìn)行了整改。其實(shí)，很多購房者都遇到過買房讓簽強(qiáng)勢合同的情況，那么買房遇到霸王合同怎么辦？開發(fā)商合同中的霸王條款有效嗎？

買房遇到霸王合同怎么辦？

1、自行解決，抵制霸王合同

（1）購房消費(fèi)心態(tài)要成熟

成熟的購房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸王合同的免疫力。購房人在挑選住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套住房最適合自己，下一個(gè)或許更理想。要樹立起平等觀念，增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購房人，越知道面對風(fēng)險(xiǎn)如何取舍；越是態(tài)度執(zhí)著的購房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫得越充分；訴訟中追悔莫及的大多是沒細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購房人。消費(fèi)者的逐漸成熟使得開發(fā)商會(huì)被迫收斂，一群成熟的消費(fèi)者必然帶動(dòng)商品房交易市場走向成熟與規(guī)范。

（2）掌握對付霸王合同的技能

對于開發(fā)商提供的格式合同，購房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容，要求開發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋，過于簡略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對于開發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

對于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺，除重復(fù)性和并無約定必要的條款外，一般不要同意開發(fā)商直接刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修改或變更時(shí)，枝節(jié)問題可不再堅(jiān)持，但重大原則事項(xiàng)不可讓步。掌握了識(shí)別與對付霸王合同的技能，就會(huì)有針對性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開發(fā)商進(jìn)行合同談判，當(dāng)購房人有能力揭開霸王合同的面紗時(shí)，為了促成交易，不喪失商機(jī)，開發(fā)商最終還是會(huì)做出讓步的。

（3）請專業(yè)人員提供幫助

商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購房人，需要掌握一定的市場信息、房地產(chǎn)專業(yè)常識(shí)與法律常識(shí)等。普通購房人往往很難同時(shí)具備這些常識(shí)和能力，臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí)，向?qū)I(yè)人員求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人員包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。

專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)常識(shí)，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，可以協(xié)助購房人發(fā)現(xiàn)霸王條款“，糾正和抵制霸王合同，同開發(fā)商的銷售和法律人員進(jìn)行談判、交涉，最大程度地幫助購房人通過合同約定防范購房風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購房人的合法權(quán)益。

2、司法解決，否定霸王條款

如自己無法解決，可以找律師咨詢是否存在不合理并有可能造成買房蒙受損失的霸王條款或責(zé)任不平等條約，比如同等條件下雙方違約的罰款金額。若存在直接投訴到市級(jí)房管局，不要直接投訴當(dāng)?shù)胤抗芫帧Ｈ啼浺翡浵?，若上述無法解決，可尋找媒體曝光。

（1）可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。

既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關(guān)霸王條款無效。

根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時(shí)，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果購房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷該合同。

《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”商品房買賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時(shí)，并未提請購房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購房人欠缺合同意識(shí)或合同常識(shí)、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不可舉證證明其盡了提請注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。

另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購房人責(zé)任，排除購房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭議時(shí)，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí)，這一條規(guī)定對購房人而言也提供了一種保護(hù)。

（2）最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，給作為弱勢群體的購房人對付霸王合同提供了又一把保護(hù)傘。

開發(fā)商合同中的霸王條款有效嗎？

開發(fā)商霸王條款的合同無效。合同無效的的情形如下：

1、一方以欺詐脅迫手段訂立合同，損害國家利益的；

2、惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的；

3、以合法形式掩蓋非法目的的；

4、損害社會(huì)公共利益的；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第四百九十七條，有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

以上就是關(guān)于買房遇到霸王合同怎么辦，以及開發(fā)商合同中的霸王條款有效嗎等相關(guān)內(nèi)容，希望本篇文章能為大家提供一定參考。