住房出租后轉(zhuǎn)讓怎么處理

住房出租期間，出租人轉(zhuǎn)讓住房的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購，如果不購買住房的，住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移不影響租賃合同效力。

租房要注意什么問題

1、簽合同的日期以及房租到期時間，還有就是交租方式和交租日期，如果房東提前終止合同該如何賠償?shù)取?/p>

2、上次的水電氣以及物管還有光纖電話費(fèi)等結(jié)清沒有。

3、房客入住后所發(fā)生的如水、電、煤、電話等費(fèi)用，在房客付費(fèi)后，房東好將付款憑證收集保存在自己身邊。這樣既能督促房客按時付款，又能避免欠費(fèi)太多，更能避免因房客突然不辭而別欠下大量費(fèi)用。

4、住房出租前應(yīng)當(dāng)對住房進(jìn)行必要的整理和修飾，使住房整潔、美觀，并準(zhǔn)備幾件必用的家具，給房客家的感覺。對房客的有關(guān)信息，如身份證、工作單位等情況也應(yīng)了解準(zhǔn)確。

承租人優(yōu)先購買權(quán)不適用情形

1、住房共有人行使優(yōu)先購買權(quán)

共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因為共有人優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購買權(quán)的競合或者競存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。

2、住房賣給出租人的近親屬

出租人如果將租賃住房出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權(quán)，并且這個優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)，是不是一個新的優(yōu)先購買權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么?

3、承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)

出租人出賣租賃住房，對承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，對此，當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。15日是個不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。

4、第三人善意取得租賃住房所有權(quán)

如果購買租賃住房的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購買權(quán)，就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權(quán)。