買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的條件是什么

1、存在合法有效的租賃合同。要適用該制度，在所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在。同時(shí)，要注意的是，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與給了第三人。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了住房買(mǎi)賣(mài)的合意，沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒(méi)有適用的余地。

3、租賃物已經(jīng)交付于承租人。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說(shuō)明其對(duì)租賃物沒(méi)有使用收益，無(wú)此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面，承租人未占有不可起到公示作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。

4、所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，造成自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。

賣(mài)出租中的房子注意事項(xiàng)

1、出租人出賣(mài)出租住房,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人。如果房主想要出賣(mài)住房，應(yīng)當(dāng)告知承租人，給其合理期限足以找到其他的合適的住處或者有充分的心理準(zhǔn)備，而不是房主已經(jīng)把房子賣(mài)了，承租人還不知道情況。

2、出租人在賣(mài)出前應(yīng)訊問(wèn)承租人是否有購(gòu)買(mǎi)意向。承租人可能享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。這里分為兩種情況，即承租人在同等條件下可以?xún)?yōu)先其他的購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)住房不是一定的，如果出現(xiàn)了住房共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等下文第二款所列情況時(shí)，承租人就不再擁有這么優(yōu)先其他人的權(quán)利了。同樣的，房主只要負(fù)責(zé)在合理期限內(nèi)通知承租人即可。