商品房買賣合同備案的法律效力是什么

一、商品房買賣合同備案的法律效力

1、對合同效力的影響

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》（一）第9條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不可轉(zhuǎn)移。”合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的不影響合同的成立及效力。

2、法律效果

合同登記備案后，住房預(yù)購人還可以對抗商品房建設(shè)施工承包單位對該工程折價或拍賣價款的優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?86條規(guī)定：“發(fā)包人逾期支付工程價款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就從該工程折價或者拍賣的價款中優(yōu)先受償。”根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

二、所有的商品房買賣合同都要備案嗎？

我國法律對商品房買賣合同（預(yù)售）的備案規(guī)定的比較詳細(xì)，要求也比較嚴(yán)格，其屬于一種行政管理的手段和措施，主要是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場違規(guī)銷售、一房二賣等亂象。商品房買賣合同（現(xiàn)售）的備案規(guī)定比較簡單，如《商品房銷售管理條例》第八條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！睋Q句話說，在對現(xiàn)售住房進(jìn)行交易的情況下，只要賣方即房地產(chǎn)開發(fā)公司具備一定的資格（具有公司法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書;取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證），現(xiàn)售的住房取得了竣工驗收合格證明，完成了商品房的初始登記（取得了大產(chǎn)權(quán)證)，其與買受人簽訂的商品房買賣合同則不需要在房產(chǎn)交易管理部門進(jìn)行銷售備案登記，只要在法律規(guī)定的合理期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記即可。