小產(chǎn)權房是指什么房

小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地面上建設的住房，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。

小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。

小產(chǎn)權房買賣合同效力的3種情形

1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權房一般認定合同有效。

我國法律明文規(guī)定，農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒有禁止小產(chǎn)權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣。

因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權房買賣合同時買賣對方也表示真實，且不違反法律或社會公共利益，那么在這種情況下，一般會認定該小產(chǎn)權房買賣合同是有效的。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權房一般認定合同無效。

因為農(nóng)村集體土地宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的住房買賣協(xié)議，是違反我國有關法律、法規(guī)強制性規(guī)定，一般都會被認定為無效協(xié)議。

3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權房一般認定合同無效。

根據(jù)《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》中的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房。

也就是說，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護的，該買賣行為一般是無效的。

但是，城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權房買賣合同后，取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關部門批準，該住房買賣合同一般認定有效。