二手期房買(mǎi)賣(mài)要注意什么

現(xiàn)在國(guó)家政策越來(lái)越多，樓市逐漸回暖，小編發(fā)現(xiàn)常常有人咨詢(xún)購(gòu)買(mǎi)二手期房的問(wèn)題。二手期房買(mǎi)賣(mài)要注意什么?還沒(méi)拿到產(chǎn)證的二手期房可以銷(xiāo)售嗎?銷(xiāo)售進(jìn)程中有什么樣的因素呢?需求留意什么樣的銷(xiāo)售細(xì)節(jié)呢?下文將對(duì)二手期房買(mǎi)賣(mài)要注意什么介紹，以期對(duì)各位有需求的購(gòu)房者有所幫忙。

二手期房可以銷(xiāo)售嗎

有人糾結(jié)于期房沒(méi)有竣工、還沒(méi)有辦出產(chǎn)證，這樣的房子是不是可以銷(xiāo)售?銷(xiāo)售合同即便簽定，會(huì)不會(huì)因?yàn)檫`法而無(wú)效呢?其實(shí)，我們一般所說(shuō)的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不可像一般的二手房銷(xiāo)售那樣去銷(xiāo)售處理預(yù)告注冊(cè)，至于期房銷(xiāo)售合同的法令效能問(wèn)題，是沒(méi)有任何影響的。

上海高院曾有書(shū)面定見(jiàn)指出：不可僅因賣(mài)方?jīng)]有獲得房地產(chǎn)權(quán)證而斷定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，賣(mài)方盡管沒(méi)有獲得產(chǎn)證而不享有房子的權(quán)，但依據(jù)銷(xiāo)售合同享有債款，對(duì)債款進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法令賦予的權(quán)力，因而期房限轉(zhuǎn)方針并不影響銷(xiāo)售合同的效能，無(wú)非是不可處理預(yù)告注冊(cè)罷了。

二手期房買(mǎi)賣(mài)要注意什么

一、銷(xiāo)售合同只需辦了公證就有強(qiáng)制實(shí)行力了嗎?銷(xiāo)售兩邊簽定銷(xiāo)售合同后，買(mǎi)方忌憚?dòng)谫u(mài)方將來(lái)一房二賣(mài)或許爽性不愿意過(guò)戶(hù)，所以往往會(huì)挑選在公證機(jī)關(guān)的公證下簽定銷(xiāo)售合同，以為公證過(guò)的合同賣(mài)方就不可違約了，即便違約買(mǎi)方也可以向法院要求強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。其實(shí)這是一個(gè)大大的誤解，公證組織或許律師見(jiàn)證不過(guò)是對(duì)合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表明進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對(duì)合同將來(lái)實(shí)行狀況出現(xiàn)任何束縛力的效果，要違約亦或要違約，避免不了。

二、買(mǎi)方與誰(shuí)簽合同穩(wěn)妥?期房銷(xiāo)售，一般有兩種銷(xiāo)售方法：一是銷(xiāo)售兩邊直接與開(kāi)發(fā)商處理更名手續(xù)，即買(mǎi)方直接與開(kāi)發(fā)商簽定預(yù)售產(chǎn)品房銷(xiāo)售合同，賣(mài)方徹底退出銷(xiāo)售，由買(mǎi)方替代原先賣(mài)方的地位——這是穩(wěn)妥的期房銷(xiāo)售銷(xiāo)售方法，當(dāng)然條件是開(kāi)發(fā)商原因;二是由銷(xiāo)售兩邊簽定合同，其名為銷(xiāo)售合同，本質(zhì)卻是債款轉(zhuǎn)讓合同——這是現(xiàn)在銷(xiāo)售上普遍的銷(xiāo)售方法。

三、注重《債款轉(zhuǎn)讓通告書(shū)》。買(mǎi)方如果與賣(mài)方簽定期房銷(xiāo)售合同，首要要承認(rèn)賣(mài)方是否現(xiàn)已付清了到期該付的房款，再在合同上約好將賣(mài)方對(duì)開(kāi)發(fā)商的悉數(shù)權(quán)力讓渡給買(mǎi)方，一起賣(mài)方需求出具一份《債款轉(zhuǎn)讓通告書(shū)》送達(dá)給開(kāi)發(fā)商，因?yàn)榉钜?guī)則債款轉(zhuǎn)讓有必要通告?zhèn)钊?，不然?duì)債款人不發(fā)收效能。

四、避免一房二賣(mài)。為避免賣(mài)方在與買(mǎi)方簽完合同后，又將房子賣(mài)給別人，造成買(mǎi)方的置業(yè)期望失敗，銷(xiāo)售兩邊可以約好：賣(mài)方將與開(kāi)發(fā)商簽定的預(yù)售合同、等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管，此舉可以大極限避免一房二賣(mài)狀況的出現(xiàn)。

五、賣(mài)方到時(shí)不賣(mài)了，買(mǎi)方怎樣辦?如果賣(mài)方在拿到小產(chǎn)證后反悔了，不賣(mài)了，這個(gè)過(guò)程買(mǎi)方怎樣辦?除了依照合同約好追查違約金外，還有其他確保嗎?依據(jù)合同法的規(guī)則，買(mǎi)方除了要求違約金外，還有權(quán)要求賣(mài)方持續(xù)實(shí)行合同，也就是要求賣(mài)方持續(xù)把房子銷(xiāo)售過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方，因?yàn)槌掷m(xù)實(shí)行同樣是一項(xiàng)重要的違約職責(zé)，它和違約金雙管齊下，可以一起處理。

六、稅費(fèi)承當(dāng)需求及早了解。依照期房銷(xiāo)售的一般銷(xiāo)售流程，開(kāi)發(fā)商先將房子過(guò)戶(hù)給賣(mài)方，賣(mài)家再將房子過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，房子銷(xiāo)售了兩次，契稅也就要征收兩次(賣(mài)方和買(mǎi)方各繳一次)，營(yíng)業(yè)稅要征收一次(賣(mài)方繳)。銷(xiāo)售兩邊如果對(duì)稅費(fèi)承當(dāng)沒(méi)有事前約好，極易出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)。如果約好稅費(fèi)都有買(mǎi)方承當(dāng)，賣(mài)方只需一個(gè)到手價(jià)，那么買(mǎi)方必定要做比如買(mǎi)一般二手房交納較多稅費(fèi)的思想準(zhǔn)備。

盡管說(shuō)二手期房銷(xiāo)售的行為并不被法令制止，銷(xiāo)售上也多有成功操作的事例，但畢竟少了預(yù)告注冊(cè)這個(gè)物權(quán)確保環(huán)節(jié)，賣(mài)方毀約的實(shí)踐因素亦或不容忽視的，再怎樣精心安置的銷(xiāo)售方法，也不免有所不同。如果發(fā)現(xiàn)賣(mài)方有怠于實(shí)行的痕跡，及時(shí)向法院申述，并要做好產(chǎn)業(yè)保全事項(xiàng)，或?qū)で髮?zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師的幫忙，他們的專(zhuān)業(yè)技能能幫忙到您。

這里小編為大家整理了二手期房買(mǎi)賣(mài)要注意什么，大家在二手期房買(mǎi)賣(mài)中，一定要按二手期房買(mǎi)賣(mài)要注意什么的常識(shí)來(lái)進(jìn)行辦理了。