不同房齡的二手房有哪些特色

一、2-5年房齡的二手房

1、配套基本齊全

相比于新建商品房周圍的配套如學(xué)校、菜市場和交通等等方面的不成熟，經(jīng)過2-5年的發(fā)展，入住人口的增加，周圍配套基本成熟，小區(qū)自帶配套逐漸完善。

2、居住體驗(yàn)佳

小區(qū)房子采用最新建造技術(shù)，戶型設(shè)計(jì)也更符合業(yè)主需求，設(shè)施產(chǎn)品性能良好。小區(qū)綠化、物業(yè)、停車等等均較完善。

3、稅費(fèi)不高

盡管房齡較小，但是滿兩年交易不需要繳納增值稅，和其他房齡的二手房比稅費(fèi)基本一致。

4、不過2-5年房齡的二手房缺點(diǎn)也比較明顯，就是相對來說它的價(jià)格也是二手房市場里面最高的。

二、5-10年房齡的二手房

5-10年房齡的二手房優(yōu)勢也比較明顯。相對于2-5年房齡的二手房，它配套更成熟，價(jià)格也更低;相對于房齡更大的二手房，它設(shè)施產(chǎn)品性能相對良好。5-10年房齡房子市場科挑選性多，且位置相對來說處于較繁華地段，能滿足大部分人的需求，也是二手房交易市場的主力軍。

三、15年左右房齡的二手房

15年左右房齡的二手房處于5-10年房齡二手房和20年以上二手房的過度，優(yōu)勢逐漸喪失，劣勢逐漸增加。挑選這種房齡的二手房需要多聽、多看，除非其他優(yōu)勢明顯如是學(xué)校旁邊的房子或者交通和環(huán)境等有絕對優(yōu)勢才能考慮。

四、20年以上房齡的二手房

房齡高于20年的二手房最好不好入手。

1、居住環(huán)境不達(dá)標(biāo)

老房子的小區(qū)環(huán)境一般都不怎么樣，也可以說沒有什么小區(qū)環(huán)境。綠化少，活動場地少，包括各項(xiàng)娛樂設(shè)施也很少，甚至沒有。你休閑時(shí)想散步跑步都沒有去處，想帶孩子樓下轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)也沒什么好玩的。房子隔音也比較差，樓上隨便動下，樓下就能聽的到。線路老化，很多電線都裸露在墻外。還有水質(zhì)也不好，我每次更換凈水器濾芯時(shí)，都很多雜質(zhì)，不過濾簡直沒法飲用。車庫也沒有，就路面隨便停，經(jīng)常擋住別人去路。小區(qū)內(nèi)也大多數(shù)是老年人活動居多，碰到什么事要和她們講理那簡直就是癡心妄想。

2、安全沒有保證

老房子監(jiān)控少，保安也少，管理不嚴(yán)格，包括各個(gè)單元的門禁，很多都失效了，感覺整個(gè)小區(qū)都是可以隨意進(jìn)出的。這對小區(qū)內(nèi)的人身安全非常沒有保證。而且出點(diǎn)什么事，想找個(gè)監(jiān)控記錄都很難。

3、增值慢

增值是最關(guān)鍵的因素。老房子最大的缺點(diǎn)其實(shí)就是增值慢。我那房子買了兩年了不漲反跌。因?yàn)榻邮掷戏孔拥目蛻籼倭恕Ｔ偌由习殡S著房子越來越老，貸款也是越來越難了，銀行評估都有風(fēng)險(xiǎn)了。買的人少了，自然就難以漲價(jià)了。買了房子不增值其實(shí)就是在虧錢。畢竟每月都還有很多利息要還。增值慢可以說是老房子最大的弊端了。因?yàn)槠渌蛩囟伎梢援?dāng)做過渡忽略不計(jì)。

二手房交易的注意事項(xiàng)

1、核實(shí)賣方的身份

主要是看賣方是不是住房的真正所有權(quán)人，要看住房所有權(quán)證、土地證(或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證)、契證及身份證，這些證件上的人是否一致。另外，如果賣方是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即使房產(chǎn)證上只有他/她一個(gè)人的名字，買方與其簽訂的購房合同，也屬于無效合同。

2、核實(shí)住房權(quán)屬

買房時(shí)，看看住房的產(chǎn)權(quán)有無爭議。注意住房是否存在被依法查封或者以其他形式限制住房所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的情況，避免付款后住房無法交付。必要時(shí)，我們可以去房管局了解相關(guān)的信息。

3、注意住房共有人

如果該住房存在共有人，那么，賣房時(shí)，也需要征得共有人的同意才行，住房的共有人也必須在買賣合同上簽字。要注意核對簽字人的真實(shí)身份，必須為住房共有人本人，不得冒名頂替。比如，夫妻婚后買的房子，只寫了一方的名字，賣房時(shí)，必須夫妻雙方均在合同上簽字才可。

4、注意住房是否違章或待拆遷

買二手房時(shí)，要留意這個(gè)住房是否為違建建筑，如果為違建建筑，則很有可能錢財(cái)兩空。另外，買二手房尤其是老舊的二手房，要特別留意是否待拆遷。別以為住房拆遷，自己就賺了，真這樣的話，房主又為啥賣房，又為啥有那么多釘子戶，以及因拆遷而引發(fā)的各種糾紛。

5、住房是否被出租

買賣不破租賃，假如租戶的租期還未到期，那么，買方就暫時(shí)不可入住。買房時(shí)，一定要多次實(shí)地查看核實(shí)住房是否存在出租的情況;如果有，應(yīng)盡量要求賣方在交易前處理好租賃事宜。有新聞報(bào)道過，某女士買了一套房，過戶收房時(shí)發(fā)現(xiàn)該住房有租戶，租約10年，且租戶已交清3年10.8萬的房租，不肯搬走。此外，租戶在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，買房的時(shí)候，這一點(diǎn)也要注意。

6、注意土地使用年限

住宅的土地使用期限一般是70年，但早些時(shí)候的老房子，土地使用期限比70年短，有些只有20年、30年。買房的時(shí)候，一定要核實(shí)下該住房剩余的土地使用期限。因?yàn)槠涫怯绊懛績r(jià)的重要因素，此外，剩余的土地使用期限多久，關(guān)系到土地使用年限什么時(shí)候到期，以及到期后續(xù)費(fèi)的問題。

7、明確各類稅費(fèi)

買二手房的稅費(fèi)比較多，很多時(shí)候本應(yīng)該是賣家承擔(dān)的費(fèi)用，比如增值稅、個(gè)人所得稅等，均轉(zhuǎn)移到買家身上。另外，很多黑中介收取一些莫名的費(fèi)用，也有的是原本說的某項(xiàng)費(fèi)用一個(gè)價(jià)，到最后又變?yōu)榱硗庖粋€(gè)價(jià)格。在實(shí)踐中，需對各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)作明確的約定。

8、明確違約事項(xiàng)

比如，賣家沒有按時(shí)遷出戶口、房子漲價(jià)賣家毀約了、買家沒有獲得銀行貸款等，出現(xiàn)這樣的問題，應(yīng)該如何解決，事先就要約定好，避免日后產(chǎn)生糾紛。

9、明確住房內(nèi)部設(shè)施

很多二手房都是裝修好了的，帶家具家電。買房時(shí)，要明確這些內(nèi)部的裝修是原房主帶走還是留下。不要不在意，真的有房主賣房了，將馬桶、抽煙機(jī)、廚柜等帶走的。

10、明確傭金

不同的中介，其傭金也是不一樣的，一開始就要對中介傭金有一個(gè)明確的規(guī)定。此外，有必要對交易失敗后傭金的退還情況作約定。

11、避免陰陽合同

買房時(shí)，為了避稅，很多人喜歡簽訂陰陽合同，即簽訂兩份住房買賣合同。比如，一份寫明房款為50萬，用于在房產(chǎn)交易大廳過戶時(shí)使用，只按50萬繳納稅費(fèi);另一份寫明房款為80萬，是雙方實(shí)際成交的數(shù)額，由雙方私下保存。像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生糾紛，就比較麻煩。

12、相關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清

二手房的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，務(wù)必要結(jié)清，以免出現(xiàn)需要由買家承擔(dān)其“后遺癥”的情況。此外，過戶時(shí)，像水電卡、燃?xì)饪?、有線電視等，也些是需要過戶的。