樓面地價的計算公式是什么

樓面地價的基本計算公式：樓面地價=地價÷總建筑面積;(總建筑面積=土地面積×容積率)。這是一個最公允的算法，最基本的公式，將總地價除以總建筑面積，把購地成本分攤到每一平方，即為“樓面地價”。

樓面地價與容積率的關(guān)系

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

樓面地價的計算公式為樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積，即土地單價和規(guī)劃容積率相除的數(shù)值。其中，規(guī)劃建筑面積等于土地面積和容積率相乘的數(shù)值。

由樓面地價的計算公式可知，樓面地價與容積率的關(guān)系是負相關(guān)的，也就是說，如果容積率提高，樓面地價就會下降，如果容積率下降，樓面地價就提高。也是因為如此，樓面地價比土地單價更能說明土地價格的高低，也是購房者判斷容積率的重要指標。

容積率的規(guī)定

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地面上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在住房中占的比例，而對于業(yè)主來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不高于5，多層住宅應(yīng)不高于3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率：項目用地范圍內(nèi)地面上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。

建筑面積一般按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2013)的規(guī)定計算;存在以下特殊情況。

1、建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設(shè)施等公共用途的，架空層層高宜在2.8 米至3.6米之間，其建筑面積不計入容積率。

2、建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房，結(jié)構(gòu)(設(shè)備管道)轉(zhuǎn)換層，底層車庫、雜物間等。當(dāng)層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。

3、建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算，當(dāng)進深高于1.8米的各類陽臺，均按全面積計入容積率。

4、半地下室凡頂板標高超出室外地坪標高1.0米以上的建筑部分應(yīng)計入地面上建筑面積計算值;不足1.0米的，不計入容積率。

5、如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。