文章摘要： 現(xiàn)行法律明文規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。《中華人民共和國(guó)土地法》規(guī)定：宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)如何合法?根據(jù)上述規(guī)定，買(mǎi)
現(xiàn)行法律明文規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。《中華人民共和國(guó)土地法》規(guī)定：宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。
根據(jù)上述規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村私房所有權(quán)及其宅基地使用權(quán)的，買(mǎi)受人與出賣(mài)人須符合以下條件，才可能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為合法有效。
1、轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);
2、同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;
3、受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;
4、轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;
5、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。
1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，宅基地不可以轉(zhuǎn)讓。由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨住房轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)住房時(shí)只轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，宅基地不可以轉(zhuǎn)讓。出賣(mài)住房的主體必須是該住房的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人住房的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效.住房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有住房時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有住房的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效。
3、宅基地轉(zhuǎn)讓違法。主要包括轉(zhuǎn)讓下列房地產(chǎn)：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
宅基地使用權(quán)可以用來(lái)抵押?jiǎn)?/p>
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