最普遍的小產權住房買賣糾紛有哪些？

最常見小產權房子買賣糾紛

小產權購房合同小產權房的概念：“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中構成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農人集體土地面上建造的房子，未交納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家管理部門頒布，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒布，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又名“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真實的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土管理局也不會給予存案。所謂產權證也不是真實合法有效的產權證。最普遍的小產權房買賣糾紛是小產權房不可過戶購房人起訴返還購房款及利息。

購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建造項目，可能就會造成部門項目停建乃至被迫拆除。那么結果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面對既無法獲得房子，又不可及時索回房款的為難地步。別的，購房后如果遇到國家征地拆遷，因為鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償比較是微乎其微的。

小產權房能買嗎?嚴格來說，小產權房屬于不可對外買賣的房子，對外買賣不受法律保護。購房人交付房款后得不到合法的房產，不可確定房子的產權歸屬。因此，購房者購買的小產權房不可揭露轉讓、抵押。遇到房子拆遷情況的，也不可依法得到補償。

盡管有的小產權房出售人認可購房人轉讓房子并辦理所謂的轉讓“登記”，可是這種“登記”是沒有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不可發(fā)生保護購房人的效力。所以，當賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產，而購房人則需要返還房產，這就吃了大虧。

所以，從購房者的視點來說，購買小產權房盡管價格便宜，可是產權情況存在許多問題，要承當巨大的風險。因此，有意向購買小產權房的購房者需要自己對風險和收益作出挑選判別，作出準確的決議。

小產權房的分類

1、針對開發(fā)商的產權而言，將開發(fā)商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由開發(fā)商一個產權分割來的。

2、按房子再轉讓時是否需要交納土地出讓金來區(qū)別的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解說一般商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

3、按產權證的發(fā)證機關來區(qū)別的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真實法律意義上的產權。

第1和第2種分類的小產權是合法的，只需交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自在買賣(經濟適用房需房子產權證自發(fā)證日起滿5年才可上市買賣)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解說的小產權的法律特色存在較大爭議，并且拿不到真實法律意義上的產權證。